杭州市房产管理局关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知
浙江省杭州市房产管理局
关于印发《杭州市物业管理服务收费实施办法》的通知
各区物价局，各物业管理经营单位：
现将《杭州市物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请遵照执行。
本《实施办法》施行前已审定收费等级、核准收费标准的物业管理经营单位，仍按原规定执行。待按本《实施办法》的规定考评后，执行新的收费等级和收费标准。
执行中遇到的问题请及时向我局反映。
二OOO年四月二十四日
杭州市物业管理服务收费实施办法
第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，维护国家、物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进我市物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市住宅区物业管理暂行办法》等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在杭州市区进行物业管理服务并收取费用的物业公司及各级政府价格主管部门对我市物业管理服务收费进行管理的，适用本办法。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主的委托，对房屋建筑及相配套的共用部位、设备、设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理收费进行管理、协调、监督、指导，并负责对市区物业公司收费等级的审定；各区价格主管部门负责核定本行政区域内物业管理服务的具体收费标准。
第五条 物业管理服务收费的确定，遵循公开合理，并与物业管理内容、管理质量和业主的普遍承受能力相适应的原则。
第六条 物业管理服务收费根据提供服务的性质、特点等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府定价；
别墅区等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行政府指导价；
为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费，除政府价格主管部门有规定的外，实行市场调节价。
第七条 实行政府定价的物业管理服务收费实行分等级定价制度。收费等级根据物业公司为业主提供的服务项目、服务质量、服务浓度等因素按百分制评定。
物业管理服务收费等级由物业公司会同业主委员会自评，经区价格主管部门初审，报市物价局审定。
第八条 物业管理服务收费的具体标准由各区价格主管部门根据审定的收费等级在规定的收费幅度内下限执行。
第九条 普通住宅小区公共性物业管理各等级的收费幅度，由市物价局以合理补偿物业管理成本费用，同时兼顾业主的随能力确定，并向社会公布。
第十条 物业管理服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。收费等级一般每年考评一次，物业公司经考评超过（或达不到）原评定收费等级的，收费标准根据考评后的等级重新核定。经考评不足 60 分（不含 60 分）的，经整改达到标准后方可收取物业管理服务收费。
凡被评为国家级（或部级）优秀称号的，可按规定的收费标准上浮 20% ，被评为省级优秀称号，可上浮 10% ，被评为市级优秀称号的，可上浮 5% 。
第十一条 普通住宅小区公共性服务项目包括：
（一）房屋共用部位、共用设施 ] 设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明等设施设备的日常维修和保养；
（二）住宅区的清洁服务、生活垃圾粪便清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运；
（三）公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；
（四）住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施 24 小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；
（五）车辆停放的秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。
第十二条 别墅区等高档住宅及非住宅的公共性服务项目，由业主委员会和物业公司商定。
第十三条 实行政府指导价的物业管理服务收费，根据物业公司提供的公共性服务项目及合理支出费用情况测定，报各区价格主管部门核批基准价格和浮动幅度。物业公司与业主委员会在规定的浮动幅度内依据提供的服务内容、服务质量和费用开支情况商定具体收费标准，报市、区价格主管部门备案。浮动幅度一般不超过 30% 。
第十四条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司自行制定或与业主协商确定，报区价格主管部门备案。
第十五条 物业管理服务费构成为：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公共设施、设备日常维修及保养费；
（三）绿化养护及管理费；
（四）清洁卫生和生活垃圾清运费；
（五）保安服务费；
（六）办公费；
（七）物业管理单位固定资产折旧费；
（八）利润；
（九）税费；
第十六条 实行物业管理的住宅小区范围内为业主提供的配套服务的经营性用房，如烟糖店、杂货店等在小区内的单位，凡享受物业管理的各类非住宅，均应缴纳物业管理服务收费，其收费标准原则上按住宅的物业管理服务收费标准的二倍内掌握，具体收费标准由物业公司与业主协商确定。
第十七条 价格主管部门在核定实行政府定价或政府指导价的收费标准前，应召开有业主委员会、物业公司代表和有关人员参加的听证会充分听取意见，并以独立小区为单位核定收费标准。
对已交付使用，尚未成立业主委员会的住宅小区，价格主管部门可根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费标准。
第十八条 物业公司向价格主管部门申报属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费时，应提供如下资料：
（一）工商营业执照；
（二）行业主管部门核发的物业管理资质证书；
（三）物业管理委托合同；
（四）业主委员会章程及成员名单；
（五）物业管理项目确认书；
（六）申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告；
（七）杭州市物业管理服务收费等级申报表。
第十九条 物业公司应当严格遵守国家有关价格管理的法律、法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，不断提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。
第二十条 实行物业管理的范围内尚未销售的房屋或已交付但业主因故未入住的房屋，物业管理服务费按 70% 缴纳，由开发建设单位或业主承担。
第二十一条 高层住宅的电梯等公用设备运行的费用按实分摊，物业公司按实际消耗计算，向业主收取。
物业公司自用办公及生活等用水、用气、用电，必须单独设置计量表，其费用由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内公共房屋。
第二十二条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需进行收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点（位）停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第二十三条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过三个月。
第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所或收费地点公布收费项目、收费标准、服务内容等，接受业主的监督。
第二十五条 物业公司收取物业管理服务费，应使用税务部门监制的统一发票，接受物价、税务、房管部门的监督。
物业公司应建立、健全财务管理制度。物业公司定期（一般为一年）公布财务收支情况，接受业主委员会和业主的监督。
第二十六条 物业公司在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会签订物业管理服务合同，明确收费标准和服务内容，切实按合同的约定提供服务并收取费用。
国家鼓励物业公司提高服务质量，开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十七条 业主应按价格主管部门核定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照签订的服务合同要求追偿。
第二十八条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格主管部门举报、投诉。
第二十九条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应做好调解工作，调解不成的，由价格主管部门负责调解处理。
第三十条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。
第三十一条 各县（市）物业管理服务收费管理，可参照本办法执行。
第三十二条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十三条 本办法自二 OOO 年五月十五日起施行。本办法发布之前的有关物业管理服务收费的规定同时停止执行。
附件一：
杭州市普通住宅小区
公共性物业管理服务收费等级表
收费等级
评分等级（满分 100 分）
收费标准（元 / 建筑平方米）
甲
90 分以上（含 90 分）
0.60 至 0.80
乙
80 分以上（含 80 分）
0.45 至 0.60
丙
70 分以上（含 70 分）
0.35 至 0.45
丁
60 分以上（含 60 分）
0.25 至 0.35
附件二：
杭 州 市
物业管理服务收费等级
申
报
表
杭 州 市 物 价 局
企业名称
企业性质
地 址
主管部门
企业负责人
联系人
电话
职工人数
其中：持有上岗证人数
物
业
管
理
状
况
自评意见
（盖章）
年 月 日
初审意见
（盖章）
年 月 日
审定意见
（盖章）
年 月 日
杭州市物业管理服务收费
等级评分表
考评
项目
序
号
考评内容、标准
规定
分值
自评
分
测评
分
考评
分
一
综合
管理
1
有规范的业主委员会联系制度
1
2
物业公司有管理规划和实施方案、企业内部管理制度完善。
1
3
物业管理公司与业主委员会责、权、利关系明确。
1
4
小区管理设施齐全，管理到位，有较先进的保障措施。
2
5
物业管理人员要有明显的标志，并经过物业管理专业培训，有上岗证的员工不低于 70% 。
2
小计
7
二
房屋
维修
管理
1
房屋外观完好、整洁，小区内组团及幢号有明显标志及引路方各平面图。
3
2
无违章私搭、乱建现象，阳台（平台和外廊）的使用统一有序，不碍观瞻。装饰房屋的，不得危害房屋结构和他人安全。
5
3
房屋完好率达 98% 以上。房屋及时维修率达 98% 以上，维修合格率达 100% ，并建立回访制度和回访记录。
5
4
房屋资料、档案齐全，管理完善，并建立住户居住档案，住房所在栋号、门号、房号清晰。
2
小计
15
三
公用
设备
设施
管理
1
小区内所有公共设备完备，资料档案齐全，管理完善
2
2
设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备
3
3
每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范
2
4
高层住宅电梯按规定时间运行
2
5
供水、供电、供电、通讯、照明、消防等设施、设施齐全，工作正常
3
6
小区内公共配套设施完好，不随意改变用途
2
7
道路畅通，路面平整
2
8
污（粪）水排放通畅
2
小计
18
四
环境
卫生
管理
1
小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施
2
2
小区内实行标准化清扫，垃圾日产日清
3
3
及时清理化粪池，粪便无外溢
3
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山东省实施《中华人民共和国人民防空法》办法
山东省人民政府
山东省实施《中华人民共和国人民防空法》办法
山东省人民政府
（1998年10月12日省九届人大常委会第4次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了有效地组织人民防空，保护人民生命和财产安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行，根据《中华人民共和国人民防空法》及有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
县级以上人民政府应当将人民防空建设纳入国民经济和社会发展计划。
第四条 县级以上人民政府和同级军事机关领导本行政区域的人民防空工作。
第五条 县级以上人民政府人民防空主管部门负责管理本行政区域的人民防空工作。计划、规划、建设等有关部门在各自职责范围内负责有关的人民防空工作。
人民防空主管部门的设置、职责和任务，按照国务院、中央军事委员会的规定执行。
省级机关人民防空主管部门负责管理省级机关的人民防空工作。
第六条 人民防空经费由县级以上人民政府和社会共同负担。
县级以上人民政府负担的人民防空经费，列入同级财政预算，其增长比例应当与人民防空需求和国民经济发展水平相适应。
社会负担的人民防空经费，按照省人民政府依据国家和主管大军区的有关规定制定的具体办法执行。
人民防空经费应当严格管理，专项用于人民防空建设，不得平调、挪用、截留。
第七条 人民防空设施是国防基础设施的组成部分，受国家法律保护，任何组织或者个人不得破坏、侵占。
第八条 县级以上人民政府和军事机关对在人民防空工作中做出显著成绩或者保护人民防空设备、设施有功的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第二章 防护重点
第九条 城市和重要经济目标是人民防空的防护重点。
第十条 城市人民政府应当按照城市分类防护的规定，编制城市人民防空工程建设规划，纳入城市总体规划。
第十一条 城市供电、供水、供气、供热、通信等公用基础设施的规划和建设，应当注重开发利用地下空间，采取可靠的防护技术措施，增强防空抗毁能力。
城市地下交通干线、地下过街道、地下停车场及其他地下工程的建设应当兼顾人民防空需要。
第十二条 重要经济目标，由县级以上人民政府和同级军事机关确定。
重要经济目标的防护应当符合人民防空的要求，其管理单位必须采取可靠的防护技术措施，并制定应急抢修方案。
第三章 人民防空工程
第十三条 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）。
第十四条 人民防空工程建设分工和经费来源按下列规定执行：
（一）人民防空指挥工程，由人民防空主管部门组织修建，建设经费由本级人民政府预算安排；
（二）公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程，由人民防空主管部门组织修建，建设经费由各级政府预算安排、国家预算补助和人民防空主管部门多渠道筹措解决；
（三）医疗救护、物资储备等专用工程，由有关部门负责组织修建，建设经费列入基本建设投资计划；
（四）单位的人员、物资掩蔽工程，由单位负责组织修建，建设经费由单位自筹或者结合基本建设投资计划解决。
人民防空工程建设资金的使用、管理，应当严格执行国家有关财务制度。
第十五条 人民防空工程必须按照国家规定的建设程序、设计标准、防护标准和质量标准进行建设。建设单位不得降低人民防空工程的质量标准和防护等级。
人民防空工程的设计、施工，必须由具有相应资质的单位承担。
第十六条 城市新建民用建筑，建设单位应当按照国家规定修建防空地下室；不宜修建的，必须报人民防空主管部门批准，并按规定缴纳易地建设费，由人民防空主管部门组织易地建设。
结合民用建筑修建防空地下室的工作，由人民防空主管部门管理。对应建防空地下室的建设项目，未经人民防空主管部门审核同意，规划、建设、公安消防等部门不得办理有关手续。
第十七条 易地建设费和由社会负担的人民防空工程建设费的具体征收及使用管理办法，由省人民政府制定。
第十八条 城市规划、建设、土地管理部门，应当保障人民防空工程出入口位置和相应的地面配套工程所需用地；其中单独修建的人民防空工程所需用地，由县级以上人民政府依法划拨。经划拨的人民防空工程用地，未经批准，不得改作他用。
第十九条 人民防空主管部门和有关单位应当按照国家和省有关规定，对人民防空工程进行维护管理和监督检查，使其保持良好的使用状态。
公用的人民防空工程的维护管理，由人民防空主管部门负责；单位的人民防空工程的维护管理，由本单位负责，并接受人民防空主管部门的监督检查。
第二十条 人民防空工程和设施平时应当为经济建设和人民生活服务。鼓励社会团体、企业事业单位、个人和外商投资开发利用人民防空工程和设施。
开发利用人民防空工程和设施实行谁投资、谁受益和有偿使用的原则。
第二十一条 开发利用人民防空工程和设施可以采取自营、股份制经营、租赁或者合作开发等多种形式，并注重开发性、生产性、服务性经营。
开发利用人民防空工程和设施必须向人民防空主管部门申请办理审批手续。
第二十二条 人民防空工程应当具有可行的平战功能转换措施，保证能够迅速、无条件转入战时使用状态。
第二十三条 建设和开发利用人民防空设施，按照国家规定享受有关税收优惠，并按照国家和主管大军区、省人民政府的规定减免有关费用。
第二十四条 任何单位或者个人不得实施下列行为：
（一）向人民防空工程内排放废水、废气和倾倒废弃物；
（二）未经批准，在距单独修建的人民防空工程五十米范围内采石、取土、爆破、挖洞；
（三）在单独修建的人民防空工程口部预留建筑物倒塌半径防护范围内新建、改建、扩建其他建筑物；
（四）改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能；
（五）故意损坏人民防空设施或者在人民防空工程内存放和生产易燃、易爆、剧毒、放射性和腐蚀性物品。
第二十五条 任何单位或者个人不得擅自拆除人民防空工程。确需拆除的，必须按工程建设项目的审批权限报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位按相同防护等级和建筑面积重建或者按重置价格补偿。
第四章 人民防空通信和警报
第二十六条 县级以上人民政府应当保障人民防空通信、警报的畅通。
各级人民防空主管部门负责制定本行政区域的人民防空通信、警报建设规划，组织本行政区域的人民防空通信、警报网的建设和管理。
第二十七条 各有关部门应当按照国家和省人民政府的规定，为人民防空通信、警报提供保障：
（一）邮电部门应当提供防空警报所需的控制电路，并确保安全畅通；对人民防空指挥通信网和警报通信网所需管孔、专线、中继电路，应优先提供；
（二）无线电管理机构应当确保人民防空通信、警报网所需的频率；
（三）电力部门应当优先保障人民防空通信、警报设备的供电；
（四）驻军通信部门应当利用既有通信设施为省、市人民防空的指挥通信提供保障；
（五）广播、电视系统战时必须优先传递、发放防空警报信号。
第二十八条 人民防空通信、警报设施，由人民防空主管部门负责安装，有关单位或者个人应当积极配合。
设置在有关单位的人民防空警报设施，由所在单位负责维护管理。
人民防空警报设施不得擅自拆除。确需拆除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位补建或者补偿。
第二十九条 城市人民政府应当根据需要组织防空警报试鸣，并在试鸣的5日前发布公告。警报试鸣由人民防空主管部门负责实施。
用于人民防空通信、警报的专用频率和防空警报音响信号，任何单位或者个人不得占用、混同。
第三十条 人民防空通信、警报设施平时应当为抢险救灾服务。
第五章 人民防空组织指挥
第三十一条 县级以上人民政府和同级军事机关平时应当加强人民防空组织指挥保障设施的建设，逐步完善人民防空指挥系统；战时应当组成人民防空指挥部，统一领导、组织指挥城市防空袭行动。
第三十二条 城市人民政府和同级军事机关应当根据城市防护规定制定防空袭方案及保障计划，并组织必要的演练。
第三十三条 城市人民防空疏散，由县级以上人民政府根据国家发布的命令统一组织实施。
县级以上人民政府应当根据城市人民防空疏散计划，组织有关部门和单位加强预定疏散地区建设，做好城市疏散人口安置和物资储运、供应的准备工作。
第三十四条 县级以上人民政府应当依法组织有关部门建立群众防空组织。群众防空组织平时按城镇职工总数的千分之一至千分之三组建，战时根据需要扩编。
群众防空组织平时由组建部门训练和管理，接受人民防空主管部门和军事部门的指导；战时接受城市人民防空指挥机构的统一指挥。群众防空组织的训练，应当根据人民防空主管部门制定的训练计划和大纲进行。
群众防空组织所需的装备、器材，由组建部门负责保障；特殊的专用设备、器材，由人民防空主管部门提供。
第六章 人民防空教育
第三十五条 人民防空教育是国防教育的组成部分，县级以上人民政府应当将其纳入国防教育体系，增强公民的国防观念和人民防空意识，使公民掌握人民防空的基本知识和技能。
第三十六条 在校学生的人民防空教育应当纳入教学计划，由当地教育主管部门和人民防空主管部门组织实施。大学、高中和中等专业学校在校学生的人民防空教育，应当结合军训进行；未进行军训的初级中学以上学校在校学生的人民防空教育，应当按照教学计划进行。
第三十七条 国家机关、社会团体、企业事业单位人员的人民防空教育，由所在单位组织实施；其他人员的人民防空教育，由基层人民政府组织实施。
第三十八条 人民防空主管部门应当对人民防空教育进行指导、检查和监督。新闻、出版、广播、电视、文化等有关部门应当协助开展人民防空教育。
第七章 法律责任
第三十九条 违反本办法第十五条第一款规定的，由人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期改正，可以对单位并处1万元至5万元的罚款。
第四十条 违反本办法第十六条第一款规定的，由人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处10万元以下罚款。
第四十一条 违反本办法第二十四条第一、二、三、四项规定的，由人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期改正，可以对个人并处5000元以下的罚款，对单位并处1万元至5万元的罚款；造成损失的，当事人应当依法赔偿损失。
违反本办法第二十四条第五项规定，尚不构成犯罪的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 依照本办法实施罚款处罚时，必须使用省财政部门统一制发的罚款收据。罚款全部上缴国库。
第四十三条 当事人对行政处罚和其他具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼、又不履行的，由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。
第四十四条 阻挠、妨碍人民防空主管部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 人民防空主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附 则
第四十六条 本办法自公布之日起施行。
1998年11月18日