关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
“防御性警务”十种表现及成因
段兴焱

在西方国家的医学院校，每一届学生毕业之际，都要面对古希腊的医学之父希波克拉底的塑像庄严宣誓：“吾将以纯洁与神圣为怀，终生不渝”，希波克拉底的誓言体现了医疗文化所蕴含的仁爱性、道德性，这种千百年来传颂不衰的医疗文化中浓郁的人道精神正日渐式微，各地医疗纠纷诉讼索赔案例大幅攀升表明，医患之间的关系正有转化为切切实实的利益与法律冲突之势。
无独有偶，随着目前公安工作正处于一个从传统的社会治安管理模式，过渡到严格按法律法规的要求实施社会治安管理，从而履行公安机关职责的转型时期，传统的警民关系日益如同医患之间的关系。警务过程中的过失与错误，亦难免被民众或部门诉讼、索赔、指责，同许多医生由于恐惧与患者“对簿公堂”、凡大病小疾均以“防御性医疗”来减免“差错”的对峙心理类似，当前，警察亦常常被警务过程中可能出现的“差错”所困惑，且这种“差错”，无论是主观上的原因、还是客观上的因素所致，都难免遭遇诉讼、索赔、指责。因此，为避免或减少警务中的“弄刀者伤手，打跳者伤足”（诸葛亮语），“惹祸上身”，有的公安民警常常是“兵马未动”，“防御”先行，概括起来，有十种表现：
凡事以为多做多错，少做少错，不做不错，多一事不如少一事，少一事不如无所事事，故而，不求有功，但求无错。一事当前，先替自己“打算”——“算一算”出现“差错”的概率有几何？否则，“盲人骑瞎马，夜半临深池”，一有“差错”，难免“都是自己惹的祸”，就“是祸躲不过”了，只有自觉“防御”万无一失之后，才敢谨慎上前，甚至“军令如山倒”，还得“稳坐钓鱼船”：是“直挂云帆济苍海”，还是“沉舟侧畔”让“千帆”先过？毕竟，如今凡事都可能“枪打出头鸟”，惟有“退一步海阔天空”。这是第一条。
警务中出了“差错”，虽明知责任在于自己，也懂得“好汉做事”应该“好汉当”，但以为“惧怕”担当责任后，非但“好汉”当不成，倒把自己逼入进退两难的境界。据此，为求明“错”保身，索性一不做、二不休，采取“补救”措施“防御”之，以保证“好汉不吃眼前亏”。有例为证：某派出所错误地放走一犯罪嫌疑人，之后被受害者投诉，事后，从所长到警员，竟个人凑资近万元给受害者作为“补赏”，以求其放弃投诉的权力，终究于事无补。如此“补救”的结果，一旦“大难不死”，则暗自庆幸“必有后福”，但当无济于事之时，则惟有怨天尤人：经验不够老道，手脚不够利落，后台不够牢靠。到头来，不定还会“心有不平一声吼”：谁说我这是“撞了南墙不回头”、为何他人不“撞”唯我独“撞”？这是第二条。
面对上门报警求助民众，虽不是从内心“冷、硬、横、推”，但也决非以诚相待，而是以“恐”相见，唯恐得罪了所谓“刁民”，“一失足成千古恨”。特别是“110”开通之后，“家家有本难念的经”都来“念”给警察“听”，起初，警察们尚能有“经”必“ 听”，天长日久，才发觉有的“经”，原本就不属警务范畴，自己根本“听”不懂，或“听”起来心有余而力不足，但又不敢不“听”，因为社会各界似乎早就全方位地认定警察是“远来的和尚会念经”，会“念经”自然会“听经”，会“听经”更应会“通经”，总之，你得博古通“经”！假若你以为这是非警务活动冲击了正常的警务工作，想要“遇到歪‘经’绕道‘听’”，即难免被人“较真”为失职、指责有悖于“人民警察为人民”的宗旨、是不称职的，到了这种地步，你就往往“百口莫辩”了。于是乎，与其如此“说不清、道不明”，以后凡碰到诸如此类的难题尤其是非警务活动，为了不“失职”而“称职”，干脆“惹不起躲得起”，来个“金蝉脱壳”。无怪乎有的人对此大惑不解：莫非如今真是“警察怕民众，民众怕流氓，流氓怕警察”不成？这是第三条。
对于非警务活动，尤其是一些地方政府部门下达的有可能触及法律法规的众多非警务活动，不是据理陈述，晓其利害，进而倡导严格依据法律法规办事，而是瞻前顾后，唯“令”是从，以为“端人家的碗”，就该“属人家管”。于是，诸如农村为催收农业税而扛猪揭瓦、实行计划生育而捆绑结扎、城市为市政规划而强制拆迁房屋等场合，便出现了奉“令”是从的警察身影，而一些警察也以为，此举虽于法不符，于理不通，于民情不融，但只要是与政府与领导高度“保持一致”、且在他们“防御”之后，再稍加“防御”自己的行为不至于太“过激”就行了，到时候，“天要下雨，娘要嫁人，由他去吧”！这是第四条。
当本地“南霸天”、“北霸地”式的地痞流氓横行城乡、或是诸如黄、赌、毒之类的社会丑恶现象毒害一方之时，不是以事实为依据，以法律为准绳，斩草除根，以确保一方平安，而是心有“顾忌”，以为这些人和事的背后，必有某些“参天大树”级的政府官员或内部人员作保护伞，倘擅自处置，难免“牵一发而动全身”。尤其值得注意的是，自己倘不知天高地厚地“蚍蜉撼树”，弄不好“大树”岿然不动，自个却莫名其妙地先行倒在大“树”下了。如此而来，最好的“防御”措施就是：每当因此招致民怨载道之时，就先行“隔靴搔痒”式的整治一番，对上对下暂且作个交代，待更高一级的领导闻讯“拍案批示”或俟“严打”展开，再“从重从快”乃至“不管涉及到谁，决不手软”也不迟。这是第五条。
对一些信手拈来、举手之劳的群众报警求助之事，不是速战速决，“马到成功”，而是按部就班、繁文缛节，“一个都不能少”。就像有的医生对头痛患者必作CT检查、对胃病患者必做胃镜检查、对腰痛患者必作摄片检查、对咳嗽患者必拍胸片检查一样，惟恐“一着不慎，满盘皆输”。比如迁移户口，从提出申请到填表到审批盖章，从必须携带身份证到携带户口本、户籍证明、准迁证、结婚证、出生证等等，缺一不可，或即使手续齐全，只要是缺了某个旁证或领导签字，就“今天的事明日办”。如此“防御”的指导思想是：哪怕是让人们多几重奔波之苦，多几道埋怨咱办事效率低下的怨言，也要减免几分因自己在程序、材料上的过错而遭受的“非难”。至于对民众翅首以盼的大事、急事，更是小心谨慎，沉着“防御”，以免自己因好心“急事急办”、“特事特办”而“乱了章法”，种下“忽视群众利益，草率从事”的祸根。这是第六条。
警务中受了委屈或是被个别民众告了“冤状”，往往不想替自己“讨个说法”，而要“打掉牙往肚里吞”，或即使有了“秋菊打官司”的念头，也以为是“秀才遇着兵，有理说不清”，于事无补。这是由于 ，在众多世人的眼里，千不该万不该，当警察的都不该“知法犯法”，而在公安机关内部，因为“从严治警”等缘故，也常常要求警察不论有无主观过错，一律先行自查自纠，再组织查处！甚至在给蒙受“冤假错案”之屈的警察“平反昭雪”之后，仍然要求他们“汲取经验教训”，做到“浪子回头金不换”，以时刻保证自已“洁白如玉”。只是，“前事不忘，后事之师”，经历如此深刻的“教训”，必然会使相当一部分人“吃一堑长一智”，反而更重视“防御”了，至于所谓的“回头浪子”，在他们看来，原本就成不了“金不换”的！否则，人们就不会有“一失足成千古恨”之说。到了这个时候，你再要求他“与时俱进、继往开来”，自然无从谈起。这是第七条。
经费无保障，装备无着落，技术无更新，于是，诸如赤手空拳斗持枪歹徒、破烂的吉普车追赶凶手的“宝马”、几只陈旧的照相机、镊子、钳子组合在一起便成了“勘查箱”之类的“老牛拉破车”、“鸟枪当炮使”的现象屡见不鲜，且“拉”得了一时是一时，“使”得了一日是一日。反正，“要想马儿跑，又不给马吃草”，如今财政下拨的“皇粮”不够吃，罚没的“杂粮”不敢吃，尚不知明天的日子是否“涛声依旧”？何况许多人的衣袋里还都还搁了一叠数月甚至数年无法报销的办案及差旅费发票呢。这就好比一匹马，倘若天天连“吃”都“不够吃、不敢吃”，自然也成不了“千里马”，因而，你也别指望他凡事都能“马到成功”，特别是在危、难、险、重之际，其没有“丢盔弃甲”、“抱头鼠窜”且能“防御”得“马在阵地在”，早已是功德。这是第八条。
以事实为依据、以法律为准绳，本是公安机关的行政、执法的原则要求，但如今许多法律上的瓶颈，在一定程度上已束缚了警察的手脚，令他们不得不处处小心谨慎，加以“防御”。比如说：面对大街上“站街女”搔头弄姿、“三陪女”穿梭其间、贩卖色情光碟的人招摇过市等轻微违法人员，你若想“赶尽杀绝”，见一个抓一个，又苦于无明确的法律法规上的惩处依据，反之，你若是视而不见，社会各界则道你在“姑息养奸”；再如，对盗窃的立案标准，1992年公安部确立的是“个人盗窃公私财物‘数额较大’，以500元为标准”，然现实情况却是，这边公安机关立了刑事案，那边到了检察院，却要2000元为起点（经济比较好的地区的标准），弄得警察们无所适从，抓了又批捕不了，不抓或即抓即放，老百姓又说你“纵容犯罪”。诸如此类，有的时候，当警察便只有干脆“睁一只眼闭一只眼”，听天由命罢了。这是第九条。
长久以来的宣传教育，常常格外强调公安机关预防犯罪的职能，否认影响发案数量的相关因素繁多而复杂，否认公安机关的工作效率不是控制发案数量的决定因素，否认发案数量的多少与社会稳定的相关性不像人们想像的那样密切，进而否认预防犯罪应是全社会的共同责任。这就很容易使社会各界人士产生“犯罪预防是公安机关的事”的错误认识，从而，既加重了警察的精神负担，认为自己是“鞭长莫及”，又不利于警察宣传发动群众积极参与预防犯罪，造成公安机关“孤掌难鸣”。由此造成的后果是，尽管公安民警在日后打击预防犯罪过程中“出生入死”，但违法犯罪现象照旧是居高不下，民众对违法犯罪现象照旧是“事不关己、高高挂起”，乃至公安民警让他们为破案协助提供点线索、或作个旁证都成了“蜀道难，难于上青天”。天长日久，一些警察也难免要以“防御”不出大的“娄子”为己任。这是第十条。
诸如此类，不一而足。“防御性警务”不是公安民警的积极行为，而是他们一种被动的响应。它以降低广大民众对公安民警的信任、以损害“立警为公、执法为民”的宗旨为代价，非但无益，而且有害。固然，造成“防御性警务”的成因有多样，但分析起来，主要有以下几个方面：
一是，长久以来的体制中存在的弊端，使得许多警察不能自己主宰自己的命运，以保证警务中的公平、公正、公开。在法律职业化几乎成为全球化趋势的今天，中国的法律职业化建构尚是一个未曾真正启动的历史性大工程。从我们对公安机关的传统定位来看，它是“无产阶级专政的工具”，自身并无独立价值，惟有为“中心工作”服务，从土改、反右、大跃进、四清、到今天的以“改善投资环境”为中心，直至具体到为“重点投资业主”提供重点保护，都很难真正体现“法律面前，人人平等”的精髓。凡此种种，今天有些警察，正如《红楼梦》里贾宝玉对林黛玉所说：“我也知道，我如今不好了，但只任凭我怎么不好，万不敢在妹妹跟前有错处”，《十五贯》中的娄阿鼠也说过：“老爷说是通奸谋杀，自然是通奸谋杀的了”，既然“老爷”说的准“没错”，咱当警察的尤其是普通警察就只有像贾宝玉那样的恐惧“有错”了，至于如何避免“有错”，“防御性警务”倒不失为警务中的“上有政策，下有对策”，至于因此有可能进一步萌发寄生意识、转化为精神无赖，则另当别论。事实上，法律要公正，警务亦要权衡利弊，从法律固有的公正以及警察的职业道德角度看，一次悲剧事件的负罪感已足以惩罚警察终生。
二是，当旧有的法律法规在当前社会民主法制进程中，有些已经不能适应发展，需要重新调整和修订。比如说，国家取消了收容送制度后，相关的配套措施却未能跟上去，以致警察在从事警务的过程中，对于那些在城市街头无正当职业四处流浪的人员、夜间无正当理由留宿街头的人员以及在公共场所伺机违法犯罪的不法分子，现有法律法规已不足于让他们有效地预防和控制违法犯罪，你总不能时时处处强调公安机关“摸着石头过河”，因为“再好的水手，也有呛水的时候”，一旦“摸”着不慎 ，恐怕“石头”没“摸”着，倒把自个给“摸”进了“漩涡”。
三是，有关的法律法规、政策规定对警察的权益不够明确，对警察强调过多的只是责任和义务，而对怎样保障警察的权利、福利待遇乃至生命权力都很少涉及保障，即是说，要求“从严治警”的多，“从优待警”的少。特别是面临社会转型时期，老办法不能用，新办法难顶用，出了问题则一古脑全推在具体从事警务活动的警察身上，《韩非子》云：“有福不及，祸来连我”，拿今天有的警察的话来解释，就是如今有了好事轮不到警察，一有坏事就与警察有关。尤其需要指出的是，对一旦确定有“过错”警察的惩处，有关部门甚至完全不考虑惩处的“游戏规则”，更多的则是依附翻手为云、覆手为雨的所谓“天理”、“民愤”，一会儿是“天理难容”，一会儿又是不从严从快“不足于平民愤”，使得许多警察对警务活动中遭遇的真正委屈根本无从诉说。
由此而来，当医患之间的矛盾日益突出之时，一位医生曾感叹地说：“当医患矛盾的解决必须以惊堂木的厉声替代生命关爱之音时，我们离医学的人文精神远矣”，那么，我们能否可以同样说：“当警民矛盾的解决必须以惊堂木的厉声替代人的生命财物关爱、守护之音时，我们离警界的人文精神远矣”，如此一来，离公安机关越来越近的倒只有“防御性警务”了。

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