这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

北京市人大常委会


北京市促进私营个体经济发展条例
北京市人民代表大会常务委员会
北京市人民代表大会常务委员会公告第44号


（北京市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2001年8月3日通过，自2001年10月1日起施行）

目录
第一章 总则
第二章 支持与鼓励
第三章 权利与义务
第四章 私营个体经济协会
第五章 法律责任
第六章 附则

第一章 总则
第一条 为了促进本市私营个体经济在社会主义市场经济体制下健康发展，保障私营企业和个体工商户的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内依法登记注册的私营企业和个体工商户适用本条例。
本条例所称私营企业包括个人独资企业、合伙企业、公司制的私营企业以及其他组织形式的私营企业。
第三条 私营个体经济是社会主义市场经济的重要组成部分。本市的私营企业和个体工商户是发展首都经济的重要力量，与其他市场主体平等参与市场竞争，其合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第四条 市和区、县人民政府应当把促进私营个体经济发展纳入本地区国民经济和社会发展计划，加强产业引导，创造平等的市场准入条件和公平的市场竞争环境。
第五条 私营企业和个体工商户应当遵守诚实守信的商业道德，守法经营、依法纳税、公平竞争，接受行政机关依法进行的监督管理。
第六条 各级人民政府和新闻媒体应当加强对私营个体经济的宣传，努力创造有利于私营个体经济发展的良好的社会舆论环境。
各级人民政府对在首都精神文明和物质文明建设中做出突出贡献的私营企业和个体工商户给予表彰和奖励。

第二章 支持与鼓励
第七条 市和区、县人民政府应当建立由有关部门参加的私营个体经济工作联席会议制度，统筹研究、协调解决私营个体经济发展中的重要问题。
第八条 鼓励私营企业和个体工商户投资发展高新技术产业、环保产业、现代农业和服务业以及其他符合首都经济发展规划的产业。
私营企业和个体工商户投资国家、本市鼓励发展的产业和技术项目的，享受相关优惠政策待遇。
第九条 各级人民政府及其有关部门应当公开办事制度，简化办事程序，提高办事效率，并为私营企业和个体工商户获取法律、法规、政策、城乡建设规划和行政事业性收费等信息提供方便。
第十条 各级人民政府及其有关部门不得在法律、法规规定之外设置针对私营企业和个体工商户登记注册的前置审批事项。
第十一条 各级人民政府在规划建设市场、商贸街和经济开发区时，应当统筹安排私营企业和个体工商户的生产经营场所。
第十二条 市人民政府应当协调有关部门，建立社会信用服务体系，为私营企业和个体工商户融资提供信用信息。
第十三条 鼓励金融机构支持私营个体经济发展，提供相应的服务。
第十四条 以本级财政预算编列的资金为主要担保资金来源的担保机构，应当为符合条件的私营企业提供担保服务。
私营个体经济协会可以组织设立向私营企业和个体工商户提供融资担保的服务机构，政府给予扶持。
私营企业、个体工商户和其他企业或者组织可以共同出资设立担保机构，对符合条件的私营企业和个体工商户提供担保服务。
第十五条 政府有关部门应当支持私营企业和个体工商户引进科技和管理人才，为其提供人才服务。
人事、劳动等行政部门应当按照国家有关规定，为在私营企业和个体工商户工作的专业技术人员进行专业技术职务资格认定和职业技能鉴定。
第十六条 鼓励国家机关、事业单位分流人员、军队转业干部、退伍军人和失业人员开办私营企业或者从事个体经营。经核准开办的，可以享受国家和本市规定的优惠政策。
第十七条 鼓励兴办劳动密集型私营企业，鼓励私营企业和个体工商户从事社区服务。
私营企业安置本市城镇失业人员达到国家规定比例的，享受劳动就业服务企业的优惠政策；安置残疾人达到规定比例的，享受福利企业优惠政策。
第十八条 鼓励私营企业生产出口创汇产品，从境外引进资金、先进技术和先进管理方法，开展国际交流与合作，或者到境外开办企业，参与国际竞争。
对符合国家规定条件的私营企业，对外经济贸易行政主管部门应当支持其申办自营进出口权。
第十九条 鼓励私营企业建立现代企业制度，有条件的私营企业可以实行股份制改造。
政府主管部门应当支持私营企业和个体工商户采用参股、控股、兼并、收购等多种形式参与国有、集体企业改制。
私营企业和个体工商户参与国有、集体企业改制，享受本市相关优惠待遇，原国有、集体企业改制前已办理的各项专项审批手续和生产经营许可证不因所有制变更而取消。
第二十条 鼓励和扶持私营企业、个体工商户继承和发展具有北京特色的传统产品和服务，开发、培育名牌产品，争创驰名商标。
第二十一条 鼓励外地私营企业和公民在本市投资开办私营企业。长期在本市经营并有较大贡献的私营企业的负责人、执行合伙企业事务的合伙人或者法定代表人及其配偶和一名未成年子女可以办理本市常住户口，不受进京指标的限制。具体办法由市人民政府制定。
第二十二条 市和区、县统计行政主管部门应当建立和完善私营个体经济统计制度，及时、准确反映私营个体经济的发展状况。
第二十三条 各级人民政府及其有关部门应当依法行政，加强服务和监督管理，保护守法经营者，维护市场经济秩序，打击违法行为，支持私营个体经济健康发展。
政府有关部门及其执法人员在行政执法过程中，不得干扰私营企业和个体工商户正常的生产经营活动。

第三章 权利与义务
第二十四条 私营企业和个体工商户的合法财产，依法享有的名称专用权、专利、注册商标等知识产权和商业秘密，受法律保护。
第二十五条 私营企业在市场准入、土地使用、信贷、税收、上市融资、进出口、使用外汇、参与政府采购和招标投标、高新技术企业认定、申报政府计划项目、科技奖励、取得许可证和资质等级证书以及引进人才等方面，享受与国有、集体企业同等的待遇。
个体工商户在前款规定的范围内可以享受与私营企业同等的待遇，但法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十六条 私营企业和个体工商户依法取得的生产经营场所受法律保护。
私营企业和个体工商户用于生产经营活动的房屋，因城市建设需要拆迁的，拆迁人应当按照国家和本市的有关规定给予补偿与安置。
第二十七条 任何组织和个人不得违反法律、法规规定，向私营企业和个体工商户收费、罚款、摊派。
私营企业和个体工商户有权拒绝不合法的收费、罚款；有权拒绝任何单位和个人违法向其摊派人力、物力、财力；有权拒绝强行要求赞助、捐款、集资；有权拒绝非法有偿服务或者搭售商品、订购书籍报刊等侵权行为。
第二十八条 私营企业和个体工商户的合法权益受到行政机关侵害时，可以通过以下途径解决：
（一）向私营个体经济协会反映；
（二）向监察机关或者上级行政机关投诉；
（三）依法申请行政复议；
（四）依法提起行政诉讼。
第二十九条 政府有关部门对于私营企业、个体工商户提出的投诉事项，应当自接到投诉之日起10个工作日内作出处理。对不属于本部门职权范围内的投诉事项，应当自接到投诉之日起5个工作日内向负有责任的部门移送，并通知投诉人。政府有关部门对于私营个体经济协会反映的问题，应当在10个工作日内给予答复。
第三十条 私营企业应当尊重职工依法组建和参加工会组织、开展工会活动的权利，依法为本企业工会提供必要的工作条件。
第三十一条 私营企业和个体工商户应当遵守税收、质量、环境保护、安全生产等法律、法规，建立健全内部管理制度。
第三十二条 私营企业和个体工商户应当依法与职工签订劳动合同，保障职工法定的休息、休假权利，保障女工、未成年工受特殊保护的法定权利。不得雇佣童工。
私营企业和个体工商户应当加强劳动保护，保障生产安全。对从事特种作业的职工，必须按照国家规定进行培训，合格后方能上岗作业。
私营企业和个体工商户支付职工工资不得低于本市最低工资标准。
第三十三条 私营企业应当按照国家和本市规定为职工办理养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险。

第四章 私营个体经济协会
第三十四条 私营个体经济协会是依法登记的社会团体，应当依照章程开展活动，组织私营企业和个体工商户会员自我服务、自我教育、自我管理，引导、培育私营个体经济健康发展。
第三十五条 私营个体经济协会应当向私营企业和个体工商户会员宣传国家法律、法规，做好私营企业、个体工商户会员与人民政府的联系沟通工作，向政府和有关部门反映私营个体经济发展中存在的问题，提出建议，对政府及其有关部门的工作进行社会监督。
第三十六条 私营个体经济协会应当为私营企业和个体工商户会员的生产经营活动提供服务，维护其合法权益。私营企业和个体工商户在生产经营活动中，须由上级主管部门审批的事项，私营个体经济协会可以帮助办理有关手续。

第五章 法律责任
第三十七条 违反本条例应当追究法律责任的，法律、法规已有规定的，从其规定；法律、法规没有规定的，依照本条例的规定执行。
第三十八条 行政机关及其工作人员违反本条例第十条规定，在法律、法规之外设置针对私营企业和个体工商户登记注册前置审批事项的，其行政行为无效，由上级机关责令改正；情节严重的，由监察机关或者上级机关追究直接责任人和行政机关主要负责人的行政责任。
第三十九条 行政机关违反本条例第二十七条第一款规定，违法向私营企业和个体工商户收费、罚款、摊派的，由上级行政机关责令改正，退还已收取的款物；情节严重的，对行政机关的直接责任人和主要负责人给予行政处分。
第四十条 行政机关及其工作人员违反本条例有关规定，不履行法定职责，使私营企业和个体工商户及其投资者、经营者、从业人员合法权益受到损害，或者应当享有的权益未能享有的，由上级机关责令改正；情节严重的，由监察机关或者上级机关追究直接责任人和行政机关主要负责人的行政责任。
第四十一条 行政机关及其工作人员违法行使行政职权，侵害私营企业和个体工商户的合法权益，造成损害的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定承担赔偿责任。
第四十二条 公民、法人或者其他组织侵犯私营企业和个体工商户合法权益的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章 附则
第四十三条 实施本条例需要制定规章或者具体办法的，市人民政府或者主管部门应当及时制定。
第四十四条 本条例自2001年10月1日起施行。


2001年8月3日