方某优先购买权能否得到法院的支持？

左志平

一、案情简介
倪某是个体业主，在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日，倪某将两间面目房出租给方某，双方签订了一份租房协议，约定租期三年，月租金2200元，租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后，双方各自履行了合同的义务，倪某提供租赁物给方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因养猪场缺乏资金，遂出售已出租给方某的门面房及住房，并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后，即与倪某取得联系，双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议，倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某，价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日，双方有签订一份补充协议，约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后，倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门，又签订二份协议，约定门面房价格为32万元，住房为7万元，将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估，市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后，即向倪某主张优先购买权，双方产生纠纷。方某向法院起诉，要求确认享有优先购买权，确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效，要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中，存在两中处理意见，第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是，方某是享有优先购买权，虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某，但倪某在公开出售房屋的过程中，方某应当知道倪某售房行为，方某应当行使优先权，要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋，而方某没有行使优先购买权，却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利，显然违背了诚实信用原则，损害交易安全，方某的行为应当视为对优先购买权的放弃，方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是，方某享有优先购买权，作为出租人倪某在出售房屋时，应当提前通知方某，告知方某优先购买的权利，而倪某没有履行法定的通知义务，损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为，方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》，方某在倪某与李某安某交易后主张优先权，是对自己权利的维护，方某请求有事实和法律依据，应当获得法院的支持。
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见，但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权，是指财产所有人处分财产时，依法享有优先购买的当事人，在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权，是在房屋出卖以前，权利人不能向房屋所有人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此，房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说，承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权，出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第118条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定，承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图，且出租人通知承租人是法定的义务，出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人，让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则，出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权，致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利，承租人在知道权利被侵害后行使权利，并没有损害交易安全，也不违反诚实信用原则。
三、本案中，方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权，倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某，告知方某其租赁的房屋将要出售，以及出售的拟定价格和方式，是否参与购买等内容，让方某知道是否购买的法律后果。然而，倪某出售房屋没有履行通知义务，尽管倪某张贴广告公开出售，倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权，并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据，应当获得法律的支持。


二00五年十一月十六日


河南省鹤壁市人民政府


鹤政〔 2003 〕37号

鹤壁市人民政府关于印发鹤壁市鼓励外来投资若干政策规定的通知

各县、区人民政府，市政府各部门：
　　《鹤壁市鼓励外来投资若干政策规定》已经市政府常务会议研究通过，现印发给你们，请结合工作实际，认真遵照执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年八月三日

鹤壁市鼓励外来投资若干政策规定

　　为实现市委、市政府提出的我市在全省率先实现全面建设小康社会目标，率先实现工业化的奋斗目标，进一步扩大对外开放，吸引更多的外来投资者来我市投资兴业，促进我市社会经济全面发展，根据国家、省有关法律、法规、政策，结合我市实际，特制定本规定。
　　第一条 本规定所称外来投资是指本市以外的自然人、法人或其他组织以固定资产投资形式投入我市的现金和设备。其所兴办的企业为外来企业。其投资者为外来投资者。

　　第二条 凡国内外自然人、法人或其他组织通过各种渠道为我市引进外来资金的,通称中介引荐人。

　　第三条 对外来企业实行政策优惠和保护，对中介引荐人实行奖励。

　　第四条 凡在我市投资的外来投资者均依照国家、省法律、法规、政策和本规定享受相应的优惠政策。

　　第五条 符合下列条件的，采取“一事一议”、“政策随项目”的办法，特事特办。
　　　　（一）世界500强和国内500强企业投资的项目。
　　　 （二）被认定为省级以上高新技术项目。
　　　 （三）固定资产投资额在5000万元以上的项目。
　　　　（四）其它认为需要“一事一议”的项目。
　　第六条 外来投资者在我市投资兴办符合国家产业政策的项目（不含房地产开发），享受以下土地优惠政策。
　　（一）外来投资者在我市投资兴办企业用地，可以通过出让、租赁等方式获得土地使用权。符合划拨用地条件的也可按划拨方式取得土地使用权。土地出让期可按国家规定的最高期限办理。使用期满后，使用者可优先续期。
　　（二）新建工业项目，给予以下优惠政策：
　　　　1、符合国家高新技术产品目录的，固定资产投资在1000万元（含1000万元）以上的，免收土地出让金地方受益部分；固定资产投资在300万元（含300万元）以上，1000万元以下者，土地出让金地方受益部分优惠60％。
　　　　2、其他新建工业项目，固定资产投资在1000万元（含1000万元）以上者，土地出让金地方受益部分优惠50％；投资在300万元（含300万元）以上，1000万元以下者，土地出让金地方受益部分优惠40％。
　　（三）在鹤山区、山城区、淇滨区投资兴办农业产业化的项目，土地出让金地方受益部分优惠30％。
　　（四）鼓励兼并、收购我市现有国营、集体企业。利用市内现有企业场地投资兴办企业的，如原企业场地属行政划拨，不改变土地用途的，可继续以划拨方式由新企业使用；改变土地用途的（不含房地产开发及非生产性项目），在补办土地使用权出让手续时，土地出让金地方受益部分可减让80％。实行租赁方式的，年租金按（根据土地级别）0.8---3元/平方米，年限不超过50年。
　　（五）外来投资者投资开发建设城市公用基础设施以及教育、科技、卫生等社会公益事业，可以通过出让、租赁方式取得土地使用权，也可以通过协商以划拨方式取得土地使用权。并享受相应的优惠政策。（六）对在我市新区投资兴办大型批发市场及在市工业园区、高教园区内投资的外来投资者，可享受更为优惠的土地政策。其办法另行制定。

　　第七条 外来投资者在我市投资兴办符合国家产业政策的项目（不含房地产开发），享受以下税收优惠政策。
　　（一）依据国家税法享受相应的优惠政策。
　　（二）对外来投资者在我市独资兴办的工业或生产性农业企业，经营期限在10年以上的，从获利年度起，前2年，由所受益的地方财政部门以企业所得税对地方财政贡献额的全部用于对该企业的发展扶持；第3年至第8年，按其所得税对地方财政贡献额的50％用于对该企业的发展扶持。合资、参股、控股组成企业，按外来投资者出资比例计算执行。
　　（三）外来投资者的投资所得利润在本市进行生产性固定资产再投资，或增加企业注册资本，经营期不少于5年的，根据所投资占原投资比例，继续享受上述政策优惠。


　　第八条 凡在我市兴办的外来投资企业，可享受以下收费优惠政策。（一）对所有涉及外来投资企业的收费项目，凡国家、省有明确规定收费幅度的，均按低限征收。（二）办理外来投资项目相关手续时，在我市办理各种证照除收取工本费和代省收取的行政事业性收费以外，免收其他行政事业性收费。（三）新办外来投资企业，自投产之日起，5年内除城市矿产资源补偿费、地下水资源费、废气、废渣排污费及超标噪声排污费、污水处理费、工本费以及省收取的行政事业性收费外，免收其他行政事业性收费的市级及市级以下收入。（四）高新技术企业、产品出口企业,减半征收水资源费，废气、废渣排污费、超标噪声排污费和污水处理费。
　　

　　第九条 对中介引荐人的奖励（不含房地产开发）：
　　（一）按投资规模奖励：1、引进外来投资100万元（含100万元）以下的项目按实际到位资金的1％对中介人进行奖励；2、引进外来投资100万元---1000万元（含1000万元）按实际到位资金的1.5％对中介人进行奖励；3、引进外来投资1000万元---5000万元（含5000万元）按实际到位资金的2％对中介人进行奖励；4、引进外来投资5000万元以上的，按实际到位资金的2.5％对中介人进行奖励。（二）按企业性质进行奖励：
外来投资在100万元以上且符合下列条件的项目，按下列标准奖励：
　　1、属世界500强和国内500强企业，采取“一事一议”的办法进行奖励。
　　2、投入高科技领域，属高新技术企业、产品符合国家高新技术产品目录或属国内上市公司的，按实际到位资金的2.5％对中介人进行奖励。
　　3、投入工业、农业产业化等生产性项目，按实际到位资金的2％对中介人进行奖励。
　　4、投入教育、卫生、文化、旅游、体育事业、经营性公用事业等，按实际到位资金的1.5％对中介人进行奖励。
　　5、投入其他项目(不含房地产开发)，按实际到位资金的1％对中介人进行奖励。
　　（三）引进国内外个人或组织无偿捐献资金、设备、高新技术的，按以下标准予以奖励：1、引进资金按实际到位资金的6％；2、引进设备投入高新技术、工业、农业产业化的按实际到位资金的6％；投入其他的按实际到位资金的4％。3、引进高新技术的，按其评估价值的6％
。


　　第十条 对提供招商引资信息、牵线搭桥的其他组织和个人，项目见效后给予资金奖励。
　　

　　第十一条 资金的计算。境外资金按实际到位时的国家外汇管理局公布的外汇兑换率折算为人民币；境内资金按照实际到位数额计算 。

　　第十二条 奖励的认定及兑付方式
　　（一）受益人在政府制定的奖励政策幅度内，根据自身的收益情况，与引荐人就奖励的金额、方式、认定程序等问题自愿达到一致,并签订书面协议。解决奖励兑现中的争议以协议为基础。
　　（二）外来资金到位情况应由具有资质的中介机构出具验资报告和资产评估报告。
　　（三）外来投资企业已在工商注册部门登记注册，资金全部到位后, 先兑付20％的奖金；项目竣工投产后，再兑付30％的奖金；企业产生效益后，再兑付剩余的50％奖金。
　　（四）无偿捐献的款项到帐、设备到位、技术投入使用,即可按标准兑付奖金。
　　（五）奖金以货币资金支付。也可经双方协商以其他形式支付。引荐人所获奖励的税金自理,由奖励部门在核发奖金时代扣代缴。
　　（六）凡按以上奖励规定，有交叉的，按高限奖励。


　　第十三条 奖励程序
　　 （一）奖励申报。引荐外来资金成功后，引荐人应持有关材料到市外经贸局领取并填写《外来资金引荐登记表》，经投资方和受益方确认后，提出奖励申报。引荐人在申报奖励时，应提交下列材料：一是委托协议；二是外来企业的合同、章程批准证书；三是工商营业执照；四是验资报告、资产评估报告、资金到帐的银行凭证；五是受奖者身份证明。
　　 （二）奖励审查。市外经贸局接到引荐人奖励申报后，3个工作日将登记表及有关材料提交市招商引资审核委员会组织审核后，报市政府批准。招商引资审核委员会由市外经贸局、计委、经贸委、财政局、工商局、审计局、监察局等部门的负责人组成,办公室设在市外经贸局。

　　第十四条 奖金兑付单位。中介引荐人为我市引进外来资金，符合奖励标准并获得成功的，经申报审核后，有具体受益单位的，由受益单位兑现奖励。 其奖励在不突破本规定奖励标准的幅度内，可计入当年的法人经营成本；属外商独资企业或无具体受益单位的，按企业的税收级次，由同级财政（县区级以上财政）兑现奖励。兑现方式包括直接兑现或以所投资项目形成的地方财政受益部分兑现。
　　

　　第十五条 市政府每年评出若干家优秀外来投资企业，给予荣誉和物质奖励。对投资额大，贡献突出的外来投资者，授予鹤壁市“荣誉市民”的称号。

　　第十六条 对外来投资企业的审批办证实行全程专人跟踪负责制和联合审批制。 由市外经贸局提出，市行政服务中心和工商局负责，组织市计委、经贸委、财政局、工商局、技术监督局、国税局、地税局、环保局、消防支队等部门参加，在手续齐全的情况下，5个工作日内办结。


　　第十七条 各级、各部门要规范对企业的检查行为。除法律法规要求或国家和省有统一部署外，对企业的执法检查要提前报经市政府批准，由市政府下发检查通知单。凡没有市政府下发的检查通知单的检查，企业予以拒绝，并向市政府举报。


　　第十八条 建立收费项目通告制度。物价部门要于每年年初将上一年度取消、变更、新增的收费项目及标准进行通告。

　　第十九条 对企业收费实行登记簿制度。凡向企业收取的行政事业性收费，必须在收费登记簿上进行登记，市经济环境治理办公室每半年抽查一次，发现多收费、乱收费的要依法依纪予以严肃查处。


　　第二十条 禁止向企业摊派和拉赞助。


　　第二十一条 外来投资者在用水、用电、供暖、供气、交通、通迅、就医、户籍和子女入托入学、就业等方面，与本市市民享受同等待遇，从优服务。

　　第二十二条 外来投资企业与本市企业享受同等待遇，凡是本市企业能够享受的优惠政策，均适用于外来投资企业。外来投资者来我市投资兴办属国家扶持的项目，涉及国家政策、资金支持的，市政府积极帮助企业，最大限度地争取上级的支持。
　　

　　第二十三条 市内新办企业参照上述规定享受相应的优惠政策。


　　第二十四条 本规定自发文之日起执行，过去所出台文件与本规定相悖的，按本规定执行。

　　第二十五条 本规定由市对外开放领导小组办公室负责解释。