未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年，丁某与某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同，并交纳了约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月，陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后，丁某向房产公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处理变更。2005年7月，陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人，予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格？
一种意见认为，陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某，从合同的角度来说，丁某是合同的当事人，陈某非合同的当事人，房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人，但是必须尽通知义务。本案中，丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有，但其并没有通知房产公司该转让行为。相反，丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某，不能认定为权利的转移，陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款，但并没有到相关部门领取权属证书，依法不能转移其房产。因此，陈某不能取得该商品房买受人的资格，不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为，房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说，根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性，防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的，义务人就应当履行。本案中，生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明，但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩，同样可以抗辩陈某的权利行驶，但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定，房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次，从物权的角度来说，是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据，应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已，这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是，如果该房屋被他人非法侵占或毁损，丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡，该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说，生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属，并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系，也可以是一种赠与关系，甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为，需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产，或者因法院的强制执行而取得的房地产，都是合法取得的房地产，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某与陈某同居生活多年，且房屋是在同居生活期间所购，当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体，并未对其取得方式作出说明，不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此，不管合同权利的转让还是物权的转移，陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说，无论是对丁某，还是对陈某，均有履行合同的义务。因此，开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位：江苏省如皋市人民法院 秦昌东
联系方式：0513—7283126 aaa1466@sohu.com

国家计委 国家经贸委


关于2002年蚕茧价格政策及加强蚕茧收购管理工作的通知

国家计委、国家经贸委
计价格[2002]691号



各省、自治区、直辖市计委、物价局、经贸委(茧丝办)：

　　根据《国务院办公厅转发国家经贸委关于深化蚕茧流通体制改革意见的通知》(国办发[2001]44号)精神和《茧丝流通管理办法》(国家经贸委、国家计委、国家工商总局、国家质检总局第28号令)的有关规定，为指导各地做好2002年蚕茧价格安排和收购工作，现将有关事项通知如下：
　　一、各地要合理制定蚕茧价格政策。近年来我国桑园面积不断扩大，蚕茧产量持续增加，2002年蚕茧产量仍呈增长趋势，由于全球经济难以较快恢复，国际市场竞争趋于激烈，预计2002年茧丝绸出口难有较大增长，国内茧丝价格将比上年有所下降。综合各方面因素，我们预测2002年中准级桑蚕鲜茧(干壳量9．2克，上车茧率100%)收购价格为每50公斤650元左右。其中，东部传统蚕茧产区因加工需求数量较大，蚕茧收购价格要相对高一些；中西部蚕茧产区要相对低一些。各省(自治区、直辖市)价格主管部门要根据当地茧丝产销形势、生产成本等因素，参考上述预测价格，在与毗邻地区进行充分协商与衔接的基础上，及时制定公布本省(自治区、直辖市)的蚕茧价格政策，并报国家计委(价格司)国家经贸委(茧丝办)备案。
各省(区、市)要高度重视毗邻地区的价格衔接工作。不论省内省外，都要合理安排地区差价，保持各地区收购价格水平的平衡衔接，特别是已实行指导价的省(区、市)，要注意指导企业合理确定具体价格水平，防止毗邻市、县因价格差异过大和人为炒作等导致收购秩序混乱。各地在制定和公布当地收购价格时，要严格遵循确定的蚕茧收购价格衔接意见，共同维护衔接意见的权威性、严肃性。
　　二、各级政府及有关部门要切实加强蚕茧收购及价格管理，维护正常收购秩序。各省级经贸委等部门要认真做好《鲜茧收购资格证书》的审核、发放和公示工作，未经鲜茧收购资格认定的单位和个人，一律不得经营鲜茧收购业务。蚕茧收购要严格实行仪器评茧，严禁日测手感评茧，干茧交易要严格执行国家强制性标准，确保蚕茧质量稳定提高。各级专业纤维检验机构要切实加强蚕茧质量的监督检查。各级价格部门要认真做好对茧丝价格政策执行情况的监督检查，依法制止盲目抬级抬价、压级压价行为，维护正常的价格秩序。对蚕茧收购过程中出现的问题要依照有关规定及时处理，并将处理结果抄报国家经贸委(国家茧丝绸协调办公室)和国家计委。
　　三、加强信息引导，做好相关工作。目前国内外茧丝绸市场还存在一些不稳定因素，各地要加强信息引导，帮助蚕农和蚕茧收购单位正确认识产销形势，防止蚕茧生产规模盲目扩大。各地要积极协调蚕茧收购资金，争取银行支持，保证收购资金及时、足额到位，防止出现打“白条”现象。蚕茧收购期间，各级政府及有关部门要加强组织领导，密切协作，积极维护省际、市县间蚕茧收购秩序，保持收购秩序和价格稳定。