广东省江门市发展和改革局 广东省江门市住房和城乡建设局


印发《江门市发展和改革局 江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》的通知




各市（区）发展和改革局（物价局）、住房和城乡建设局，各物业服务企业、房地产开发企业：

为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》，结合我市实际，我们制定了《江门市发展和改革局江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。



江门市发展和改革局 江门市住房和城乡建设局

二〇一二年七月三十一日



江门市发展和改革局 市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则



第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施〈中华人民共和国价格法〉办法》、《广东省物业管理条例》、《印发〈广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法〉的通知》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于江门市行政区域内物业服务企业的物业服务收费行为。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第五条 江门市物价局会同市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的管理监督工作。

各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。

第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度并公布，同时报上一级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

第十条 实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

第十一条 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据当地政府指导价范围制定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地政府价格主管部门备案。

前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。

第十二条 物业服务企业因服务项目、服务标准、服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务合同有约定的从其约定；无约定的应当通过业主大会决定，未成立业主大会的，物业服务企业应当采用书面征求意见形式，征求全体业主的意见，并将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。

经业主大会同意的，物业服务企业与业主委员会重新签订物业服务合同；采用书面征求意见的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务收费标准的调整，在政府指导价范围内的，报当地价格主管部门备案方可执行；超过政府指导价范围的，应当报当地价格主管部门核定后方可执行。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域绿化养护费用；

（四）物业管理区域清洁卫生费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）办公费用；

（八）管理费分摊；

（九）物业服务企业固定资产折旧；

（十）经业主同意的其它费用。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十六条 物业管理区域内业主共用场地路灯、住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费用按约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，定期向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。

业主如在物业服务企业签订的协议中约定将公共水电费纳入物业服务收费统一收取的，从其约定。

第十七条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）数量计收，也可按法定产权面积计收。具体标准由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。

第十八条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业服务企业应当依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

第二十一条 业主对其物业进行室内装修，物业服务企业可向业主或装修承建单位收取装修保证金（押金）。住宅建筑面积大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超过3000元/户的装修保证金（押金），住宅建筑面积小于144平方米的可收取不超过2000元/户的装修保证金（押金）。

装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格之日起15个工作日内全额无息退还装修保证金（押金）。

第二十二条 业主装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。委托物业服务企业安排清理的，清运费标准由业主和物业服务企业在签订住宅室内装修管理服务协议中协商确定。

第二十三条 物业服务企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过20元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

第二十四条 实行小区出入证管理的，物业服务企业应当为业主免费配置每户不少于3张小区出入证（含IC卡），机动车按一停车位一证的方式免费配置车辆出入卡。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本合理收取工本费。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十六条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按《江门市物价局关于机动车停放保管服务收费管理实施细则》有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第二十七条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

第二十八条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十九条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

第三十条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。

第三十一条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

第三十二条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；

（二）擅自设立强制性收费项目的；

（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（四）不按规定备案的；

（五）不执行本细则第十四条、第十五条、第十六条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的。

第三十三条 本细则由江门物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条 本细则自2012年9月1日起执行，有效期5年。《江门市物业服务收费管理办法》（江价〔2004〕41号）同时废止，此前规定与本细则相抵触的，以本细则为准。



农业部


农业部关于加强远洋渔业安全生产工作的通知

农渔发[2011]28号


沿海各省、自治区、直辖市及计划单列市渔业主管厅（局），中国农业发展集团有限公司，各远洋渔业企业，中国渔业协会远洋渔业分会：

　　远洋渔业是高风险涉外性行业，加强远洋渔业安全生产工作，对于保障远洋渔业企业和船员生命财产安全、促进远洋渔业稳定健康发展和社会和谐、维护我国海洋权益和良好国际形象具有重要意义。为进一步加强远洋渔业安全生产工作，现就有关事项通知如下：

　　一、认真落实企业安全生产责任制，严格实行责任追究

　　远洋渔业企业是远洋渔业安全生产的责任主体，对本企业远洋渔业安全生产承担主体责任。远洋渔业企业的法定代表人对本企业的安全生产工作全面负责，远洋渔业项目的主要负责人对远洋渔业项目的执行、生产经营管理、渔船活动和船员行为负监管责任，渔船船东对其所有的渔船质量、设施配备及聘用的船员资质负责，船长对渔船海上航行、生产作业和锚泊安全负直接责任。对未经批准擅自从事远洋渔业生产、不依法实施渔船检验、不按规定配备安全设施、违规招聘或派出船员、违规作业、航行和发生涉外违规事件等违法行为的企业和个人，渔业行政主管部门要根据《渔业法》等法律法规予以处罚，并根据《远洋渔业管理规定》暂停或取消远洋渔业项目和远洋渔业企业资格。发生重大安全责任事故的远洋渔业企业，三年内不得再申请远洋渔业项目，不得代理其他企业或个人从事远洋渔业生产；对事故发生负有责任的船长要予以扣留或吊销职务船员证书，并追究企业法人、项目负责人及相关责任人的责任。远洋渔业企业要主动接受渔业、安监等有关部门监管，积极配合公安边防、海关部门做好赴境外作业渔船和船员出（入）境、运回自捕水产品监管等工作，在他国海域从事渔业生产的，要主动向我驻该国使（领）馆报告并接受其监督指导。

　　二、大力开展企业安全生产标准化建设，健全安全生产长效机制

　　远洋渔业企业要参照国务院安委会《关于深入开展企业安全生产标准化的指导意见》（安委[2011]4号）和国家安全生产监督管理总局发布的《企业安全生产标准化基本规范》（AQ/T9006-2010）要求，开展安全生产标准化建设工作。按规定设置安全生产管理机构，配备安全生产管理人员；建立健全安全生产责任制，明确各部门和人员的安全生产职责；建立安全生产投入保障制度，按规定提取安全费用、专项用于安全生产；制定安全管理制度和操作规程，强化生产现场安全管理和生产过程管理；全面深入开展安全隐患排查、切实整改安全隐患，预防和减少安全和涉外事件发生；制定重大安全突发事件处理预案，组织开展生产安全事故应急演练，提高突发事件应急处理能力；建立重大安全突发事件报告制度，发生重大安全事故和涉外事件时立即如实向有关部门报告并配合开展调查；对本单位安全生产标准化实施情况进行年度评定，根据评估情况对各项制度进行修改完善，不断健全安全生产长效机制。

　　三、努力提高渔船装备现代化水平，增强防灾减灾能力

　　远洋渔业企业要按照我部《远洋渔业管理规定》配备适航的远洋渔船，同时以“高效、节能、环保”为目标，积极新建、引进现代化、专业化远洋渔船，尽快更新、改造或报废现有老旧渔船。远洋渔船要配备卫星电话等通讯设备，为安全信息播发与接收、紧急遇险报警、搜救指挥提供通信保障；在配备救生、消防等安全设施基础上，推广应用气胀式救生筏等装备，提高渔船抵御风险能力；安装、更新远洋渔船船位卫星监测设备，保持正常开机和船位调取；鼓励有条件的远洋渔船装备适用的船舶自动识别系统等助航设备，提高防碰撞、防触碰能力；按照有关要求安装兼捕生物逃逸装置、海鸟惊吓装置、油污水处理、垃圾回收等野生动物保护和环保设备。从事公海远洋渔业的企业和渔船，要参照国际海事组织（IMO）制定的《国际渔船安全公约1993年议定书》要求，不断提高渔船和装备水平，尽快与国际接轨。各级渔业主管部门也要积极争取加大安全基础设施投入，支持和鼓励企业建造、引进远洋渔船，更新改造老旧渔船，采用先进的船用设备，提升远洋渔业装备水平和防灾减灾能力。

　　四、切实加强船员管理，提高安全意识和专业技能

　　各级渔业主管部门要大力组织开展远洋渔业安全生产宣传教育，提高远洋渔业从业人员特别是船员的安全生产意识。渔港监督机构要严格执行渔业船员考试发证和持证上岗制度，严把船员的培训和考试关，重点加强船东、船长和新船员的培训教育，强化渔船安全航行、值班瞭望、防碰撞、防台风、防海盗、安全作业和自救互救技能等内容的培训和考核，着力提高船员专业技能和应对突发险情的处置能力。远洋渔业企业要严格按国家有关规定配备职务船员，不得聘用未取得职务船员证书和专业训练合格证的人员作为远洋渔业船员，上船人数不得超过《国际渔船安全证书》核定的人数。远洋渔业企业要与其聘用的远洋渔业船员直接签订合同，依法办理保险，按规定为远洋渔业船员办理海员证；对派出的船员进行安全生产、外事纪律、法律知识、环保知识教育，强化安全意识、技术操作和风险防范技能；严格遵守入渔国法律规定、区域渔业管理组织管理措施和有关国际条约，尊重当地的风俗习惯，严禁酗酒闹事、打架斗殴等违法乱纪和不道德行为；保障船员合法权益,合理改善船员福利待遇，加强船员心理疏导，关心船员疾苦、保障船员身心健康，促进建立和谐的劳资关系。

　　五、着力强化安全生产监管，全面治理安全隐患

　　远洋渔业安全生产管理工作要坚持政府统一领导、有关部门分工协作、分级管理、企业和渔船属地为主的原则。各级渔业行政主管部门要按照国务院有关安全生产的工作要求和我部有关部署，切实强化对远洋渔业企业、项目和安全生产的监督管理，持之以恒组织开展安全隐患排查治理工作，对发现的安全隐患和薄弱环节，要监督进行整改并限期落实到位。渔船检验机构要认真研究并做好远洋渔船检验工作，特别是要强化老旧渔船的跟踪检验，做好救生筏等船用安全产品检验，加强渔船修造企业的资质管理，确保渔船和船用产品符合安全标准。渔政机构要将安全检查作为渔业执法活动的重要内容之一，对未经批准擅自出境、持无效捕捞许可证或伪造船名号出境以及非法从事公海作业等违法行为，要坚决依法查处。渔港监督机构要重点强化对安全隐患较多、生产作业危险较大以及船员人数较多渔船的安全监管，加强渔船进出港签证管理，积极配合公安边防部门做好远洋渔船和船员出入境管理工作。各级渔业行政主管部门要在当地政府的领导下，加强与有关部门的协调配合，及时、快速、妥善处理远洋渔业安全和涉外事件，维护远洋渔业企业和船员合法权益，促进远洋渔业稳定健康发展和社会稳定和谐。

　　二○一一年九月二十九日