试论对被执行人债权的执行


内容简介：

现代民法中，债权被认为是一种具有经济价值的财产，可以成为资本的体现和交易的客体。在当今世界经济领域，债权的证券化己经成为一种发展趋势。随着我国社会主义市场经济的迅速发展，债权也越发显现出其重要的地位和作用，而我国目前既无完备统一的债法，也无单独成典的强制执行法，在对被执行人债权的执行问题上，现行法律规范仅对执行到期债权作了原则性规定，由于范围狭隘，内容简疏，这些规定已不能适应新时期人民法院的执行工作。亟需进一步明确和完善。笔者现从债权类型入题，试对执行被执行人债权问题作一探讨。




现代民法中，债权被认为是一种具有经济价值的财产，可以成为资本的体现和交易的客体，许多市场经济发达的国家出现了债权证券化现象，使债权具有无因性、强制执行性和流通功能。我国人民法院的执行工作，绝大部分围绕着债权而展开，生效法律文书确定的内容要求执行的大部分是债权，在案件执行过程中对被执行人的财产采取措施，除了现金、存款、动产和不动产外，也有相当一部分是债权 ①。然而我国目前既无完备统一的债法，也无单独成典的强制执行法。在对被执行人债权的执行问题上，现行法律规范只在《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（下称《民诉法适用意见》）和《最高人民法院关于法院执行工作若干问题的规定（试行）》（下称《执行规定》）中作了笼统的规定，虽然在一定程度上扩大了被执行人可供执行财产的范围，对缓解“执行难”起到了积极的作用。但因仅能执行到期债权，且在许多方面尚不完善，致使实践中做法不一、执行较乱。如何进一步扩展和明确被执行人可执行债权的范围，以适应社会主义市场经济条件下人民法院执行工作的需要，是当前法院执行工作中一个亟需研究和解决的课题。笔者现从债权的各种类型入题，试对被执行人债权的执行问题作一探讨，旨在抛砖引玉。

一. 债权的分类

债权是源于债而产生的请求特定人为特定行为的权利，指债权人按照合同的约定或依照法律的规定有权要求债务人为一定行为或不为一定行为。债权不同于物权，物权是指权利人直接对其所拥有的有形财产的绝对性的支配权，具有排他性和追及性，法院在执行中，可以直接对被执行人的有形物进行查封或扣押。而债权是债权人在债的法律关系中对债务人所享有的一种对人而非对物的相对性的请求权，一方面，它属于财产权的范畴，具有相容性、时限性和可代位清偿转让的特点；另一方面，债权又能以法律上的力为保障而受到法律保护。研究对债权的执行方式，首先应了解债权的类别，根据债权的法律性质、请求标的和所处状态，现对债权试作如下分类：
首先，根据债权的法律性质，可以把债权划分为未经依法确定的债权和已经依法确定的债权，在此把未经依法确定的债权称为自然债权，已经依法确定的债权称之为法定债权。
其次，根据债权的请求标的，可将债权区分为金钱请求权即金钱债权和非金钱债权；如再行细化，非金钱债权则又可根据标的特性分为物的交付请求权和行为请求权。
再次，根据债权所处状态，债权可分类为到期债权和未到期债权，未到期债权又称预期债权，当债权请求期届满时，预期债权则转化为到期债权。
对债权作上述分类的意义在于，法院的执行机构在对被执行人债权执行时，应根据债权的不同类别而采取相应的、适合的执行措施。

二. 执行被执行人债权的现行法律规范及缺陷

执行申请人对被执行人享有的债权属于金钱给付执行的一个措施，在金钱给付的执行中，要求被执行人给付一定的金钱，执行时可对被执行人的任何财产采取措施，包括现金、存款、动产不动产及其他财产权利，如股权、投资收益、知识产权等,同时也包括债权。债权本身即作为一项财产而存在，因此其可以通过转让而使债权人获得对价，可以用于抵销债权人向对方当事人所负的债务，可以用来作为担保（设定权利质）而取得贷款，还可以作为破产财产进行分配等等。除少数与人身密切相连的债权，如人身伤害赔偿请求权、养老金请求权等之外，大多数债权都可以成为执行标的。对被执行人债权的执行，《民诉法适用意见》第300条作了规定，被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权的，法院可依申请执行人的申请通知该第三人履行债务。该第三人如对债务无异议但又不按期履行，法院可以强制执行。《执行规定》第63条至69条也对此作了相应的规定。这些规定由于在制定过程中缺乏系统调研和充分论证，内容简疏，范围狭隘，尚存欠缺模糊之处。

（1）.异议期和履行期的重叠问题
从《执行规定》第61条看，第三人收到履行通知后的债务履行期和提出异议期都是15日，两个期间是完全重叠的，从法学理论分析，这一规定缺乏科学性和合理性。所谓第三人异议期，是指他在法律地位尚处不确定状态时行使抗辩权的期间，此时就要求其履行义务，既有失法律的严谨性，也不利于第三人行使抗辩权。根据民事法律关系当事人地位平等的原则，第三人在法律要求其履行债务时，和其它当事人一样，理应有权在一定期间内首先提出抗辩。因此，应将异议期和履行期分开设立，这样既能体现法律的公正，也有利于第三人充分行使抗辩权。

（2）.异议不审查制度的偏颇之处
在履行通知指定的期间内，如第三人提出异议，按照《执行规定》第63条，法院不得对第三人强制执行，对提出的异议不进行审查。虽然说执行机构不能对第三人提出的实体法上的异议进行审查，但在执行实践中，第三人往往利用此规定于收到通知时即向法院随意提出异议，致使法院不能对其执行，进而直接损害申请执行人的合法权益。因此，笔者认为在执行工作中不能机械的把审判权和执行权隔离开来，在坚持“审执分立”防止滥用执行权的同时，也须制定必要的法律规范以防止第三人滥用异议权。

（3）.对被执行人债权执行范围的狭隘性
在《民诉法适用意见》和《执行规定》中，仅根据债权的代位清偿特点规定了对到期债权的执行，未规定基于债权可转让特点的执行措施，对预期债权如何执行也未涉及，这种规定是比较狭隘的。实际上债权自其发生之时就作为一种现实的权利而存在，已具有广泛的流通性，能在民事主体之间转让而不失其经济上的价值。在市场经济发达国家，财产的流通已不限于实物的流通，还包括观念上的流通，而其流通的形式，便是债权的转让②。近现代各国民法均承认债权原则上可以转让③，我国民法通则第91条也规定合同一方当事人可以将合同中的权利、义务全部或部分转让给第三人。因此，如果申请执行人表示同意，基于债权的可转让性，完全可以采取对债权本身进行转让的方法进行执行。而就预期债权而言，债权人与债务人之间的债权债务关系己经现实存在，只不过在债权请求期届满前，债权人不得现实的请求债务人履行债务，债权人如请求期前履行，债务人可以提出债务未届清偿期的抗辩对抗债权人的请求，但不得主张债权不存在或者债权尚未生效，因此，这里只存在一个债权行使期的问题。案件执行中对预期债权予以冻结，禁止第三人向被执行人履行，并不损害第三人的“债务期限利益”。如只能执行到期的、现实的债权，而把将来的、不确定的以及附条件或期限的债权排除在可执行债权之外，对申请执行人将十分不利，被执行人和第三人完全可能恶意串通，采取提前清偿、减免债权数额、转让债权给他人等方法损害申请执行人利益。因此，对被执行人预期债权采取控制性执行措施，对保障申请执行人合法债权得以实现，是十分必要的。《执行规定》第51条规定对被执行人在有关企业中的预期收益可以采取先禁止收取、支付和转让，到期后再由法院直接提取的措施，实质上就是一种对特定的预期债权的执行。

三. 执行被执行人债权的法律完善

纵观各国的民法理论，大多设立有债的担保制度、违约责任制度及债的保全制度，分别从事前保障、事后保障和自然债权人的代位权、撤销权等多方面予以规定，均把确保债权实现、保护交易安全放在重要地位。我国现有的关于债权执行方面的法律规范，通过执行实践，其不足和缺陷日渐显现。笔者认为，应尽快针对被执行人的整个债权，制定出较为系统的、统一的、操作性强的执行规范，以进一步完善民事执行法律制度。现将如何执行被执行人债权的初步构想分述如下。

（一）对被执行人自然债权的执行
被执行人的自然债权，是指被执行人对第三人享有的尚未经依法确定的债权，它表现为到期债权和预期债权两种状态。根据自然债权的未确定性，对其执行可按照以下程序进行：
（1）对自然债权的冻结
债权的冻结是指对债权人和债务人之间债权债务关系的一种固定，在台湾也叫“债权扣押”，有的法律规范还称之为“禁止支付”，这是一种控制性措施，与有形财产的查封或扣押相类似。债权一经依法冻结，被执行人即无权自主要求第三人履行，无权自主处分该债权，第三人也不能自行按期或提前清偿该债务，如要求偿付，法院则可对其偿付的财物或价款予以提存。和《执行规定》中发出履行通知的条件相类似，冻结被执行人的债权也应具备一定的条件。
首先是被执行人不能清偿债务。这里所说不能清偿，既包括被执行人没有财产而无力清偿，也包括被执行人的财产不足以清偿，只要被执行人无现金、存款可以执行，或其有动产、不动产但不适于、不方便执行，或虽有部分财产但不足清偿其所欠债务，即可认定为不能清偿。至于对动产、不动产及债权的执行顺序，现有法律并未明确规定，应本着有利于实现申请人权益的原则进行。
其次是对第三人享有到期的或预期的合法债权。债权的合法性是对该债权执行的必备条件，若被执行人对第三人不享有合法债权，如赌博之债，买卖婚姻之债等非法之债，则不属可执行的债权。对到期债权而言，因偿付期届满己可收回，故在冻结后可立即进行债权的确定和变价；而预期债权因未到偿付期限，对其只能先行采取控制性的冻结措施，待债权到期后再进行变价。
第三是需申请执行人的申请。有些观点认为申请不是一个必要的条件，不应过分重视申请的形式，在《执行规定》中也规定发出履行通知可以由被执行人申请。但笔者认为在债权冻结中，申请执行人的申请是一个不可缺少的要件，这是因为除了申请执行人对被执行人享有债权外，可能还有其他人也对被执行人享有债权，如果不是由申请执行人申请，而是根据法院在办案中发现或者由被执行人提供，就对被执行人的债权予以执行，并且由申请执行人承受执行所得利益，对被执行人的其它债权人而言，就显的不够公平。但如果是申请执行人知道这个债权且对执行这个债权提出了申请，在这种情况下执行就不会产生不公平的问题。《执行规定》第61条规定可由被执行人提出申请，更为适当的做法应是被执行人主动把自己享有的债权向法院申报，法院在收到报告后及时告知申请执行人，如申请执行人要求对此债权执行，由其先向法院提出申请，再予以执行。《民诉法适用意见》第300条没有规定可由被执行人提出申请，笔者认为就是基于上述考虑。

（2）第三人对债权债务关系的确定
执行被执行人的债权，必然要涉及第三人，即被执行人的债务人。在冻结债权通知向第三人和被执行人发出后，则应进行第三人对债权债务关系的确定程序。具体的说，当债权冻结通知直接送达给第三人后的一定期限内，第三人应如实提供有关其与被执行人之间的债权债务情况，包括有关债权是否存在异议、有无设定担保，是否被其它法院冻结以及其他与执行有关的重要情况等。如果第三人对被执行人主张的债权提出质的异议，即认为债的关系不存在，法院则不能强制执行。在执行程序中对这种异议不进行审查，申请执行人如认为第三人提出的异议没有理由，可以在异议人提出异议后一定期限内，向法院提起代位诉讼，法院则相应将对债权的冻结转为诉讼保全措施；如申请执行人不提起代位诉讼，法院则应解除对该债权的冻结。
第三人如在法定期限内不作报告或说明，或虽承认债权的存在，但又提出自己无履行能力或其与申请执行人无直接法律关系的异议，此种情况下，可视为被执行人的债权己经确定；第三人如对被执行人债权提出量的异议，即一部分承认，一部分否认或有异议，则债权在其承认的数额范围内视为确定，法院可以对这部分确定的债权予以执行。

（3）对确定债权的变价
江西省吉安市人民政府办公室


关于印发吉安市物业管理办法（试行）的通知

吉府办发〔2007〕14号


井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市政府各部门：

《吉安市物业管理办法（试行）》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。




二〇〇七年六月二十八日



吉安市物业管理办法（试行）


第一章 总 则

第一条 为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法成立，并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。

街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。

第二章 物业管理分工

第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。

第十条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；其它公共部分，由相关单位负责维修管理。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十二条 建立业主名册制度。

业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由开发建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四)参加业主大会会议，行使投票权。

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权。

(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称维修基金）的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

(四)按国家有关规定交纳维修基金。

(五)按时交纳物业服务费用。

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十五条 首次业主大会会议上的投票权数，按下列办法确定：

(一)住宅每套1票。

(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数，不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定，按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开，房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。

业主大会和业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊，或经过业主大会批准，在维修基金的利息收入中列支。

房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。

第十七条 已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的，开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内，组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十八条 筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门，当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。

第十九条 业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

(二)选举、更换业主委员会委员。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)制定维修基金的使用、续筹方案，并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。

(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过；业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案，改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。

决定事项通过后应当在3日内，以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。

第二十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十二条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十三条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织，是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：

(一)召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施。

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十四条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时，房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十五条 业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经20%以上的业主书面提议，街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成，设主任1人，副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业，业主委员会设5人；建筑面积2万平方米以上的，每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。

不足30户业主的单栋物业，经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责，但必须选出1-3人的召集人。

业主委员会由主任召集，作出的决议，由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因，没有召开业主大会选出业主委员会的，可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责：

(一)召集业主大会会议。

(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(三)监督业主公约的实施

第二十七条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第二十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案，同时抄报当地社区居委会。

业主委员会备案时，应提交以下资料：

（一）要求备案的报告；

（二）业主委员会登记备案表；

（三）业主大会会议记录；

（四）通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议；

（五）业主委员会成员名单和基本情况。

第二十九条 业主委员会的活动经费，由全体业主共同分摊，具体数额和使用计划，由业主大会审议决定。

第三十条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定，不得与法律、法规、规章相抵触，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不允许从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知当地社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。

第三十二条 业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四章 物业管理企业

第三十三条 从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、（市）房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。

从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第三十四条 物业管理企业的权利。

(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定，并结合实际情况制定物业管理规定，管理物业区域和物业。

(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。

(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。

(四)要求委托人协助管理。

(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

第三十五条 物业管理企业的义务。

(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。

(二)根据合同约定，对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。

(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。

(四)车辆进出及停放管理。

(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。

(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。

(七)根据业主的生活需求，开展其它特约物业服务。

(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。

第三十六条 未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区，由社区居委会负责组织落实物业管理工作。

第五章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年，期满后，原前期物业服务合同自然延期，但最多不超过3个月。

物业销售（预售）时，开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。

成立了业主大会，业主、业主大会应当选聘物业管理企业，并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业，原前期物业服务合同无论是否到期，均自然终止。

物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》（示范文本）。

无论是前期物业服务合同、物业服务合同，物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内，将合同报当地房地产管理部门备案，同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会，并在小区进行公告。

第三十八条 开发建设单位应在物业销售（预售）之前，制订前期物业管理服务方案，并作为商品房预售方案的组成部分，在办理物业预售许可证时提供。

物业管理服务方案应包括以下内容：

（一）根据建设部示范文本制定的业主临时公约；

（二）明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准；

（三）物业管理用房的面积及具体位置等。

第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害买受人的合法权益，并在销售物业前向物业买受人明示，并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明，由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。

第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条 在前期物业管理期间，房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担；从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的，由开发建设单位承担。

前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。

第四十二条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，开发建设单位不得转让。

第四十三条 物业管理企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。

第四十四条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会。

第六章 物业的使用、管理和维修

第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房，并配备独立的水、电。

(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。

(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。

物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。

物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。

第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业，未经其他业主和相关部门同意，不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的，应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约，并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。

第四十七条 房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容：

（一）装修、维修、检修工程的实施内容和期限；

（二）允许施工的时间；

（三）废弃物的清运与处置；

（四）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（五）禁止行为和注意事项；

（六）服务费用与违约责任；

（七）其他需要约定的事项。

第四十八条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；

（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；

（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；

（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；

（四）乱停乱放车辆；

（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；

（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；

（七）饲养禽畜；

（八）发生超过国家规定标准的噪音；

（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）擅自取用地下水；

（十一）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十一条 有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。

第五十二条 建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：

（一）房屋自有部分由业主或使用人负责维修；

（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；

（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；

（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修；

（五）房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业管理企业进行维修，其费用由业主或使用人承担。

第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

物业管理区域物业共用部位、共用设施设备遭人为损坏的，由责任人负责赔偿、维修。

第五十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，并按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第五十五条 商品住宅维修基金的筹集、使用和管理按照《吉安市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新和改造。

业主委员会成立后，房地产管理部门应及时将维修基金移交给业主委员会，由业主委员会自行管理。房地产管理部门应加强指导和监督。

开发建设单位在前期物业管理中，不得动用维修基金。

第七章 物业管理服务收费

第五十六条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

第五十七条 物业管理服务收费包括下列项目：

(一)公共性服务收费，实行政府定价。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务，应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定，具体标准按照上级有关规定，报当地物价主管部门批准后公布执行。

(二)专项服务收费，实行政府指导价。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。具体标准按上级文件规定，报当地物价主管部门批准后公布执行。

(三)特约服务收费，实行市场调节价。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务，其收费由业主和物业管理企业协商议定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第五十八条 多层住宅物业管理公共性服务费收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目、服务水平、资质等级报房地产管理部门认定服务等级，再持服务等级认定文件和各项费用开支情况，向同级物价主管部门申报各项公共性服务内容收费标准。

物业管理服务等级的认定执行《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准（试行）》。

第五十九条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成：

(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等。

(二)共用部位，共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费。

(三)绿化养护费。

(四)公共环境清洁卫生费。

(五)安全秩序维护费。

(六)办公费。

(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费。

(八)法定税金。

(九)经业主大会同意的其他费用。

(十)合理利润（普通住宅不超过10%，写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%）。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办房屋所有权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，一次最多可预收3个月的费用。

第六十一条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十二条 业主或使用人在办完购房或租赁手续（指交接钥匙）后的次月起，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已购买但未入住的(装修属未入住)，业主按50%交纳物业管理公共性服务费。

未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第四十一条执行。

第六十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第六十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六十五条 未经业主、主业大会或业主委员会委托，物业管理企业自行提供服务的，业主和使用人有权拒付。

第八章 法 律 责 任

第六十六条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可向当地房地产行政主管部门申请调解，也可以请求人民法院予以撤销，并通告全体业主。

第六十七条 物业管理企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理，必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意，并在小区内进行公告，同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的，依据相关法律法规、规章予以行政处罚。

第六十八条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理的，或以欺骗手段取得资质证书的；

（二）开发建设单位不按规定配置物业管理用房的；

（三）未经业主大会上同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；

（四）开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。

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