对房屋承租人先买权合理性的质疑

赵建敏


摘 要 笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。
关键词 房屋 承租人 先买权


房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。
房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。
房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：
第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。
所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②
第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。
市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。
第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。
现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。
基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。


注释
①王泽鉴《民法学说与判例研究》第一册第506页。中国政法大学出版社，1998年1月第1版
②廖焕国　严浩《先买权制度论纲》　转引自中国人民大学《民商法学》2004年第1期第36页


作者单位：江西省上饶市政法干校


河南省人大常委会


河南省中医条例
河南省人大常委会


（1997年11月21日河南省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1998年1月1日起施行）^

条例
第一条 为继承和发扬中医药学，保障中医事业发展，发挥中医在社会卫生事业中的作用，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内依据我国传统医学理论、技术、方法开展的医疗、预防、保健、康复以及教育、科技等活动，适用本条例。
第三条 中医是卫生事业的重要组织部分。发展中医事业，必须坚持中西医并重的方针，依靠中医药人员，吸收和应用现代科学技术，继承发扬中医药学的特色和优势，为人民健康服务。
第四条 县以上人民政府应当加强对中医工作的领导，实行保护、扶持、发展中医的政策，将中医事业纳入本地国民经济和社会发展计划。
县以上人民政府应当建立对农村中医工作的扶持与指导制度，向农村推广简便实用的中医新技术、新疗法。
第五条 省中医行政主管部门管理全省中医工作。主要职责是：
（一）贯彻执行中医管理法律、法规和方针、政策；
（二）制定并组织实施中医行业发展规划、计划和管理制度；
（三）负责各类中医医疗机构的行政管理和业务指导；
（四）指导中医科研机构建设，组织中医药科技攻关、新药研制开发、成果鉴定推广；
（五）负责中医药职业技术教育、成人教育、师承教育的管理，指导中医药学历教育；
（六）组织中医专业人员的培训、考试、资格认定和职称评审工作；
（七）法律、法规和同级人民政府规定的其他管理事项。
市（地）、县（市）人民政府的中医行政主管部门按照职责分工，管理本行政区域内的中医工作。
第六条 各级人民政府的计划、财政、人事、教育、科技、医药管理等部门，按照职责分工，共同做好保障中医发展工作。
第七条 市（地）、县（市）应当根据区域卫生规划的要求设立中医院。
县以上综合医院应当设置中医（药）科室和一定数量的中医床位。
乡镇卫生院应当根据需要设置中医科（室）。乡村医生应当掌握一定的中医诊疗知识和技术。
鼓励建设具有特色的中医专科医疗机构。
第八条 开办中医医疗机构，按照国务院《医疗机构管理条例》及国家和本省有关规定，到县以上中医行政主管部门办理审批和执业登记手续。未经批准，不得开办中医医疗机构或者开展中医医疗服务活动。
未经原审批机关批准，不得撤销、合并中医医疗机构，不得改变其名称、性质和服务范围。
第九条 具备下列条件之一，并取得执业资格的人员，方能从事中医药临床技术工作：
（一）具有国家承认的中医、中药、针灸、骨伤、推拿等专业学历的；
（二）取得中医（药）士以上专业技术职称的；
（三）经国家或省中医行政主管部门考试、考核合格，取得从事中医临床技术工作资格证书的；
（四）经市（地）以上中医行政主管部门确认的社会名医。
第十条 省中医行政主管部门应当会同有关部门制定和组织实施中医药教育规划，发展医药教育，建立健全高等、中等中医药教育体系，加强成人教育和继续教育，培养中医药学科带头人和中青年技术骨干。
第十一条 开办面向社会非学历教育的中医学校、中医班，由市（地）中医行政主管部门审核，经省中医行政主管部门同意后，方可报有关部门审批。
第十二条 支持具有较高学术水平、技术水平和丰富经验的中医药人员开展师承教育。鼓励中医药专家著书立说，带徒授业。
师承教育管理办法由省中医行政主管部门会同有关部门制定。
第十三条 加强中医基础理论和中医应用技术研究。鼓励和支持中医药科技人员应用现代科学技术开展中医药研究，中西医结合，开发和推广新技术、新成果，提高中医诊疗技术和学术水平。
第十四条 开办中医科研机构，应经县级以上中医行政主管部门同意，报有关部门审批。
第十五条 各类医疗机构建立的中药制剂室及其中药制剂的品种、剂型等，应当报县以上中医行政主管部门备案。
医疗机构使用的中药饮片和中成药，必须符合国家或省制定的生产炮制规范与质量标准。
第十六条 鼓励和支持医疗、教学、科研机构开展中药剂型改革，使中药剂型简便、高效、多样化，适应人民群众的用药需求。
第十七条 加强中医文献的保护和开发、利用，鼓励捐献有价值的中医文献、秘方验方和专门技术。
重视中医药特殊产品与技术保密，依法保护中医药知识产权，保护中医药工作者的合法权益。
第十八条 申办中医医疗广告，必须按照《中华人民共和国广告法》和有关规定进行审核，并报省中医行政主管部门批准。
不得登载、播出、设置、张贴虚假和与审批内容不相符的中医医疗广告。
第十九条 中医行政主管部门应当加强中医对外学术交流与科技合作的组织管理，鼓励中医医疗、教育、科研机构和学术团体以及中医工作者依照有关规定开展多种形式的对外交流与合作。
第二十条 鼓励中医药学术团体进行学术交流，宣传普及中医知识，开展中医咨询服务，组织撰写中医药学术专著，促进中医药学术繁荣。
第二十一条 各级人民政府应当随着经济的发展逐年增加对中医事业的投入，并纳入财政预算，使其增长幅度不低于同级财政支出的增长幅度。
鼓励社会团体、组织和个人资助中医事业发展，建立中医发展基金。
积极利用境外资金和捐助发展中医事业。
第二十二条 中医行政主管部门应当加强中医经费的管理。中医事业经费、基建经费和中医专项资金专款专用，任何单位和个人不得挪用、克扣、截留。
第二十三条 县以上人民政府和有关部门在建立和完善社会医疗保障制度时，应当将县以上中医医疗机构列为社会医疗保障服务单位。
第二十四条 县级以上中医行政主管部门进行下列项目的评审或鉴定，应当组织中医药专家和有关专家、人员参加：
（一）中医药科研课题的立项、鉴定（评审）和成果评奖；
（二）中医专业技术职称的推荐和评审；
（三）中医、中西医结合医疗机构和中医药教育、科研机构的评审；
（四）中医医疗事故的鉴定。
第二十五条 各级人民政府和中医行政主管部门应当采取措施，稳定和发展中医药专业技术队伍，鼓励中医药人员到农村和基层服务。
第二十六条 中医药专业技术人员应当遵守职业道德规范，执行有关规章制度和技术规程，努力提高业务水平。
第二十七条 各级人民政府和中医行政主管部门，对有下列情形之一的，予以表彰、奖励：
（一）在开展中医医疗、教育、科研、管理工作，研制开发中药以及对外交流等方面成绩显著的；
（二）资助中医事业发展有突出贡献的；
（三）挖掘、研究、利用中医文献和民间秘方验方成绩显著，捐献有较高学术价值的中医文献、民间特效秘方验方和确有独特疗效的中医诊疗技术的
（四）在发展中医事业中有其他突出贡献的。
第二十八条 违反本条例第八条规定，未办理执业登记手续，擅自开展中医医疗服务的，由县级以上中医行政主管部门依照国务院《医疗机构管理条例》的有关规定进行处罚。
违反本条例第九条规定，未取得中医执业资格，非法从事中医诊疗活动的，由县级以上中医行政主管部门依照国家和本省的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 违反本条例第十一条规定，未经批准擅自办学的，由教育行政部门会同中医行政主管部门依照国务院《社会力量办学条例》进行处罚。
第三十条 违反本条例第二十二条规定，挪用、克扣、截留中医经费的，由其上级机关或者监察机关责令限期改正，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 中医药人员在医疗活动中造成医疗事故的，由有管理权限的部门和单位按照规定予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 中医行政主管部门工作人员，在执行公务过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 本条例自1998年1月1日起施行。



1997年11月21日