建设部


建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知

建住房[2004]156号


各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了贯彻《物业管理条例》，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了《业主临时公约（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。

中华人民共和国建设部
二○○四年九月六日



业主临时公约(示范文本)

第一章 总 则
第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。
第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。
第二章 物业基本情况
第五条 本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称 ；
座落位置 ；
物业类型 ；
建筑面积 。
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、 、 、 等；
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、 、 、 等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、 、 、 等。
第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 。
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。
第三章 物业的使用
第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间为 ，其他时间不得施工。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、 ；
9、法律、法规禁止的其他行为。
第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、 ；
2、 。
第四章 物业的维修养护
第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章 业主的共同利益
第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：
1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示、 等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；
3、 ；
4、 。
第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。
物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。
第六章 违约责任
第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第七章 附 则
第三十四条 本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。
第三十六条 本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。
第三十七条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。













承诺书
本人为 （物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、确认已详细阅读 （建设单位）制定的“×××业主临时公约”（以下称“本临时公约”）；
二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；
三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；
四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。



承诺人（签章）
年 月 日




《业主临时公约（示范文本）》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。
2、建设单位可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。
3、本示范文本第三条、第三十七条所称业主是指拥有房屋所有权的房屋买受人，其他条款所称业主是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人。


广东省珠海市人民政府办公室


关于印发珠海市事业单位分流人员经济补偿办法的通知


珠府办〔2006〕29号

各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
《珠海市事业单位分流人员经济补偿办法》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题，请直接向市人事局反映。

珠海市人民政府办公室
二○○六年六月一日



珠海市事业单位分流人员经济补偿办法

第一条 为进一步深化我市事业单位管理体制改革，切实维护事业单位及其分流人员的合法权益，根据《国务院办公厅转发人事部〈关于在事业单位试行人员聘用制度的意见〉的通知》（国办发〔2002〕35号）和国家、省、市有关法律、法规、规章及政策，结合我市实际，制定本办法。
第二条 经市、区机构编制部门批准成立的不参照公务员法管理的事业单位，因分立、合并、撤销、精简编制未能安置工作的在编在岗人员（以下简称分流人员），适用本办法。
参照公务员法管理的事业单位因分立、合并、撤销、精简编制未能安置工作的在编在岗工勤人员，适用本办法。
本办法所称在编在岗人员是指经市或区的组织、人事部门批准调入的人员。
第三条 按照《珠海市各级机关事业单位新增工勤人员管理办法》（珠办发〔2004〕20号）和《珠海市市直机关事业单位合同编制职员管理办法》（珠办发〔2005〕32号）招聘的人员按照所签合同的约定办理有关事宜，不适用本办法。
第四条 分流人员的经济补偿年限按以下列举的情形累加计算：
（一）在本单位的工作年限。
（二）在本市其他国有单位未获经济补偿的工作年限。
（三）在本市以外的国有单位未获经济补偿的工作年限。
（四）根据国家及省的有关规定应视为本单位职工的工作年限。
上述第（二）、（三）款所列未获经济补偿的工作年限，分流人员需到原单位开具未获经济补偿的证明。
第五条 对应获经济补偿工作年限的确认办法：
（一）用人单位根据分流人员档案和本人提供的未获经济补偿的工作年限证明填写《珠海市事业单位分流人员应获经济补偿工作年限情况表》。
（二）分流人员对上述表格予以确认并签名。
（三）用人单位填写《珠海市事业单位分流人员应获经济补偿工作年限公示表》，并在本单位公示5个工作日。
公示期限届满且无异议的，由用人单位对上述表格予以确认并向分流人员发出书面通知。
第六条 分流人员按照本办法第四条累加的未获经济补偿的年限计发经济补偿金，每满1年计发相当于本人月平均工资的经济补偿金，不满1年的按1年计发。月平均工资收入高于本市社会月平均工资3倍以上的，按照本市社会月平均工资的3倍计发。
上款所称月平均工资，是指被分流人员解除人事或劳动关系前12个月的月平均工资，工资基数包括国家、省和市现行规定的基本工资及各项津贴、补贴、年终考核奖等，但不包括用人单位按照规定担负的各项社会保险费、住房公积金，以及交通补贴、通讯补贴等。
第七条 分流人员有下列情形之一的，事业单位可以单方面解除人事或劳动关系，并不予经济补偿：
（一）在试用期内考核不称职的。
（二）连续旷工超过10个工作日或者1年内累计旷工超过20个工作日的。
（三）严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的。
（四）严重违反劳动纪律或用人单位规章制度的。
（五）被判处拘役、有期徒刑或者被劳动教养的。
（六）法律、法规规定的其他不予补偿的情形。
第八条 所属事业单位分立、合并、撤销、精简编制时，距法定退休年龄5年以内的分流人员，在用人单位与其解除人事或劳动关系后，除按其应获经济补偿的工作年限领取经济补偿金外，还可以申请办理离职待退手续。
第九条 分流人员申请离职待退手续办理程序如下：
（一）分流人员填写《珠海市事业单位离职待退申请表》。
（二）经用人单位或主管部门审核，并由市社会保险基金管理中心复核。
（三）按管理权限由市、区人事部门审批。
第十条 经批准同意办理离职待退手续的分流人员可享受如下待遇：
（一）按应获经济补偿的工作年限计算并一次性领取经济补偿金。
（二）达到法定退休年龄时，其缴费年限达到按月领取基本养老金和享受医疗保险待遇所要求的最低缴费年限的人员，由其所在单位按本人距法定退休年龄的年限，以分流时的本人缴费工资并按年递增10%的幅度确定缴费基数，一次性交纳含个人部分的养老保险费和医疗保险费，由市社会保险基金管理中心逐月代扣，待达到法定退休年龄时按规定办理退休和申领待遇手续。
达到法定退休年龄时其缴费年限仍不能达到按月领取基本养老金和享受医疗保险待遇所要求的最低缴费年限的人员，应根据我市现行的社会保险政策按上述办法延续缴纳养老保险费和医疗保险费，直至达到最低缴费年限。
（三）经批准同意办理离职待退人员从离职待退之月起至法定退休年龄止的时间内，由所在单位按每人每月684元的标准计算离职待退生活费，并一次性划拨到市社会保险基金管理中心，由市社会保险基金管理中心专款专用，逐月按684元的标准代发。
离职待退人员延续缴纳保险费期间继续发放离职待退生活费。离职待退生活费的标准仍以每人每月684元计算，并按上述办法划拨发放。
离职待退和其他分流人员，不享受原单位发放的补充养老金待遇。
第十一条 离职待退的分流人员达到法定退休年龄并符合按月领取养老金条件的，自行到市、区劳动保障部门办理退休手续。
第十二条 经济补偿金、离职待退生活费以及社会保险费按原经费渠道支付，具体方式如下：
（一）经费形式为财政核拨的事业单位，所需费用仍由财政核拨。
（二）经费形式为财政核补或定额补贴的事业单位，所需费用由单位解决。其中经费困难的单位，可向财政部门申请补助。
（三）经费形式为自筹的事业单位，所需费用由单位自行解决。
第十三条 所属事业单位分立、合并、撤销、精简编制时，有下列情形之一的人员，其安置和待遇按国家及省现行的有关法律法规和政策办理。
（一）在孕期、产期、哺乳期内的女职工。
（二）患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的职工。
（三）患病和非因工负伤在规定的医疗期内的职工。
（四）军转干部。
第十四条 事业单位不因分立、合并、撤销、精简编制与职工解除人事或劳动关系的，其职工经济补偿不适用本办法，按有关法律法规和政策办理。
第十五条 本办法实施后，凡与国家、省有关法律、法规、规章和政策规定相抵触的，以有关法律、法规、规章和政策为准。
第十六条 本办法自2006年7月1日起实施。以往有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。